Prologis. Қойма және логистикалық жылжымайтын мүлік
Prologis, Inc. (PLD) — ірі жылжымайтын мүлік қоры (REIT) және қойма және логистикалық жылжымайтын мүлік сегментінде сөзсіз көшбасшы болып табылады. 2024 жылдың 3 тоқсан соңында компания 20 елде жалпы ауданы шамамен 116 млн шаршы метр жылжымайтын мүлікке және девелоперлік жобаларға ие болды. Prologis шамамен 6700 клиенттен тұратын алуан түрлі заманауи логистикалық объектілерді жалға береді, негізінен екі негізгі санат: бизнес-қызметтер және бөлшек сауда/онлайн қызмет көрсету. Prologis компаниясының ең ірі клиенті Amazon болып табылады.
Компания несімен тартымды?
1. Нарық көшбасшысы. PLD ауқымы басқа ойыншылардың қолынан келмейтін елеулі инвестицияларды жүзеге асыруға және әлдеқайда тартымды шарттарда капитал тартуға мүмкіндік береді. Күшті бәсекелестік позиция жоғары толтырылуын сақтай отырып, жалдау мөлшерлемелерін арттыру мүмкіндігін қамтамасыз етеді, бұл Core FFO мен дивидендтердің басқа индустриялық REIT-термен, жалпы REIT сегментімен және S&P 500 кең нарық индексімен салыстырғанда озыңқы өсуіне алып келеді.
2. Мультипликаторлар бойынша әлеуетті қайта бағалау. ІІІ тоқсанның нәтижелері баға белгілеуге қысым көрсетті, себебі менеджмент жалдау мөлшерлемелеріне қатысты оң пікір білдірді және PLD жылжымайтын мүлік портфеліндегі жүктеменің аздап төмендеуіне тренд сақталуда. Біз келесі жылы өзекті болмайтын осы трендтерге елеулі түрде ден қоюға себеп көріп отырған жоқпыз. Қазір PLD P/coreFFO 19,4x және P/AFFO 24,1x форвардтық мультипликаторымен (core FFO және AFFO - қаржыландыруға дейін REIT-те инвесторларға қол жетімді ақша ағынының көрсеткіштері) соңғы 5 жылда 24,3х және тиісінше 26х.
2. Индустрияның тартымды тайминг. Бұл ретте біз тұтастай алғанда сегмент бойынша «бұқалар» болып қаламыз. Электрондық коммерция нарығы дәстүрлі бөлшек сауданы алмастыруды жалғастыруда, ал теріс әсері соңғы бірнеше жылда АҚШ-та сақталған жоғары пайыздық мөлшерлемелер мен қойма құрылысының «бумасы» жағдайында уақытша болып табылады. Colliers есебіне сәйкес АҚШ нарығында девелоперлік цикл өзгерді және құрылыс қарқыны жылына 300 млн шаршы футтан төмен болады деп күтілуде. Нарықтағы сұраныс электрондық коммерция нарығын одан әрі дамыту есебінен сақталатынын ескере отырып, біз жүктеме 2025 жылғы 1-тоқсанның соңына қарай ең төменгі деңгейге жетіп, кейіннен қалпына келтіріледі деп күтеміз. Бұл ретте индустрияда жалдау мөлшерлемесінің келесі жылы 4-8% -ға одан әрі өсуі күтілуде, бұл жақсы перспективаларды растайды.
3. Бизнесті неғұрлым кірісті орталықтар жағына қарай әртараптандыру. Prologis бұдан бұрын қазіргі сәтте дата-орталықтарға салынған капиталға кірістілік қойма кешендеріне қарағанда орташа алғанда бір жарым есе жоғары деген ақпаратты ашқан болатын. Компания бұған дейін 2024-2028 жылдар аралығындағы кезеңде 3GW немесе $7-8 млрд-қа арналған орталықтардың құрылысына арналған таргетті жариялаған болатын, Соңғы қоңырауда компания менеджменті болжамдардан жоғары даму бойынша ағымдағы нәтижелерді, сондай-ақ орталықтардың күні сегментінің даму қарқынын жеделдету ниетін білдірді.
PLD мақсатты бағасы – $140.
Компания несімен тартымды?
1. Нарық көшбасшысы. PLD ауқымы басқа ойыншылардың қолынан келмейтін елеулі инвестицияларды жүзеге асыруға және әлдеқайда тартымды шарттарда капитал тартуға мүмкіндік береді. Күшті бәсекелестік позиция жоғары толтырылуын сақтай отырып, жалдау мөлшерлемелерін арттыру мүмкіндігін қамтамасыз етеді, бұл Core FFO мен дивидендтердің басқа индустриялық REIT-термен, жалпы REIT сегментімен және S&P 500 кең нарық индексімен салыстырғанда озыңқы өсуіне алып келеді.
2. Мультипликаторлар бойынша әлеуетті қайта бағалау. ІІІ тоқсанның нәтижелері баға белгілеуге қысым көрсетті, себебі менеджмент жалдау мөлшерлемелеріне қатысты оң пікір білдірді және PLD жылжымайтын мүлік портфеліндегі жүктеменің аздап төмендеуіне тренд сақталуда. Біз келесі жылы өзекті болмайтын осы трендтерге елеулі түрде ден қоюға себеп көріп отырған жоқпыз. Қазір PLD P/coreFFO 19,4x және P/AFFO 24,1x форвардтық мультипликаторымен (core FFO және AFFO - қаржыландыруға дейін REIT-те инвесторларға қол жетімді ақша ағынының көрсеткіштері) соңғы 5 жылда 24,3х және тиісінше 26х.
2. Индустрияның тартымды тайминг. Бұл ретте біз тұтастай алғанда сегмент бойынша «бұқалар» болып қаламыз. Электрондық коммерция нарығы дәстүрлі бөлшек сауданы алмастыруды жалғастыруда, ал теріс әсері соңғы бірнеше жылда АҚШ-та сақталған жоғары пайыздық мөлшерлемелер мен қойма құрылысының «бумасы» жағдайында уақытша болып табылады. Colliers есебіне сәйкес АҚШ нарығында девелоперлік цикл өзгерді және құрылыс қарқыны жылына 300 млн шаршы футтан төмен болады деп күтілуде. Нарықтағы сұраныс электрондық коммерция нарығын одан әрі дамыту есебінен сақталатынын ескере отырып, біз жүктеме 2025 жылғы 1-тоқсанның соңына қарай ең төменгі деңгейге жетіп, кейіннен қалпына келтіріледі деп күтеміз. Бұл ретте индустрияда жалдау мөлшерлемесінің келесі жылы 4-8% -ға одан әрі өсуі күтілуде, бұл жақсы перспективаларды растайды.
3. Бизнесті неғұрлым кірісті орталықтар жағына қарай әртараптандыру. Prologis бұдан бұрын қазіргі сәтте дата-орталықтарға салынған капиталға кірістілік қойма кешендеріне қарағанда орташа алғанда бір жарым есе жоғары деген ақпаратты ашқан болатын. Компания бұған дейін 2024-2028 жылдар аралығындағы кезеңде 3GW немесе $7-8 млрд-қа арналған орталықтардың құрылысына арналған таргетті жариялаған болатын, Соңғы қоңырауда компания менеджменті болжамдардан жоғары даму бойынша ағымдағы нәтижелерді, сондай-ақ орталықтардың күні сегментінің даму қарқынын жеделдету ниетін білдірді.
PLD мақсатты бағасы – $140.