Исследование Freedom Finance Global: аналитика рынка недвижимости Казахстана

Автор: Ансар Абуев, аналитик Freedom Finance Global

Данный материал основан на комплексном исследовании казахстанского рынка недвижимости, проведенном с июля по сентябрь 2023 года по инициативе компании Freedom Finance Global. В исследовании анализируется большой пласт информации по рынку и дается прогноз будущей динамики развития отрасли. Ситуация с покупкой жилья рассматривается сквозь призму мнения профессиональных участников и экспертов, а также массового опроса жителей Казахстана, совершивших или планирующих покупку жилья.

Проект был реализован в несколько этапов:

– Desk research – сбор количественных данных и их анализ по рынку жилой недвижимости Казахстана из открытых источников.

– Качественный метод исследования – глубинные интервью с высококвалифицированными специалистами, связанными с рынком жилой недвижимости РК (государственное управление, банки, агентства недвижимости, застройщики).

– Количественный метод исследования – массовый опрос жителей Казахстана, в котором приняли участие представители двух целевых групп: респонденты, купившие жилую недвижимость за последние три года, и планирующие покупку жилья в течение года. Опрос основывался на методике Computer-assisted Web Interview (онлайн-опрос). В нем приняли участие 1047 респондентов (561 планирующих покупку и 486 – купивших), которые проживают во всех регионах РК.

Количественные данные проекта «Омнибус» по блокам вопросов «Жилая недвижимость» и «Аренда жилья в РК» – результаты ежемесячного исследования, телефонный опрос, 1600 респондентов, выборочная совокупность, репрезентативная по полу, возрасту и региону проживания.

Разработка методологии опросов, сбор, контроль и обработка данных реализована компанией United Research Technologies Group.

Глава 1

Предпосылки к текущему состоянию рынка недвижимости

1.1  Динамика рынка до пандемии (2015–2019 годы)

Обзор казахстанского рынка недвижимости начинается с 2015 года. После второй девальвации национальной валюты стоимость недвижимости за кв. м (согласно ценам на сайте Krisha.kz) резко возросла в тенге, но начала падать в долларах. После консолидации, которая была с сентября 2015 по февраль 2016 года, цены в тенге начали снижаться. Это продолжалось до середины 2017-го, продержавшись в боковом тренде до августа 2018 года. Резкому падению способствовал ряд факторов, первый из которых – крайне низкие цены на нефть марки Brent ($27 за баррель в январе 2016-го). За полтора года они значительно снизились.

В 2016 году ВВП Казахстана в долларах США упал до крайнего значения, зафиксированного 2010 году. В феврале того же года базовая ставка Национального банка была поднята до исторически максимального уровня – 17 %. Во второй раз к этому показателю удалось приблизиться лишь в начале 2023 года. Рынок на тот момент был в режиме постоянной турбулентности: продажа недвижимости стала серьезной проблемой, чему способствовали вышеупомянутые факторы. Тем не менее один показатель остался неизменным – уровень безработицы в 2016 году составлял 4,9 %, что соответствует показателю 2022 года.

Уже через пару месяцев ситуация начала стабилизироваться: к июню 2016-го цены на нефть выросли почти в два раза, а в июле базовая ставка была снижена до 13 %. С этой точки начинается затяжное и медленное восстановление экономики и рынка недвижимости.

Если рост валового внутреннего продукта в 2016 году составлял 1,1 %, то в 2017 году он уже достиг 4,1 %. В 2018–2019 годах в казахстанской экономике наступила стагнация в показателе ВВП на душу населения. Тем не менее с августа 2018 года улучшение экономических условий и запуск программы «7-20-25» дали старт долгосрочному и полномасштабному восстановлению рынка недвижимости. С начала 2018 года базовая ставка опустилась ниже 10 %, а по итогам года инфляция составила относительно невысокие 5,3 %.

К октябрю 2018 года цена на нефть приблизилась к $86 за баррель, что создало оптимальные условия для роста цен на рынке недвижимости, который к тому моменту уже второй год находился на стадии стагнации. Первые выдачи ипотек по программе «7-20-25» начались в июле, и впоследствии программа стала популярной среди населения за счет большой разницы с рыночными ставками.

Источник: Krisha.kz

Согласно данным сайта Krisha.kz, с августа по сентябрь 2018 года в Алматы цены выросли сразу на 3,6 %. При этом к концу года стоимостьза кв. м достигла 363 450 тенге. В следующем году тенденция к росту продолжилась – в течение года цены на первичное жилье выросли на 6,4 %, в то время как базовая ставка колебалась в диапазоне 9–9,25 % вплоть до марта 2020 года.

1.2  Динамика рынка в 2020–2023 гг.

К середине марта 2020 года цена за кв. м в Алматы достигла почти 450 тысяч тенге, в Астане – 435 тысяч, в Шымкенте – 439 тысяч. В первый месяц после локдаунов в крупных городах Казахстана было заметное снижение цен, что объяснялось неработоспособностью рынка недвижимости. Тем не менее пандемия недолго оказывала давление на цены. Обвал курса тенге и распад цепочек поставок строительных материалов сильно повысили стоимость жилья как на первичном, так и вторичном рынках.

По данным Бюро национальной статистики, стоимость вторичного жилья выросла на 13,2 % в 2020 году, тогда как первичный рынок прибавил 5 %. При этом на рынке нефти наблюдалась сильная волатильность – стоимость барреля с $16 в апреле 2020 года поднялась до $138 в марте 2022 года.

В 2020 году мировые центральные банки начали снижать базовые ставки. В Европе и США они не только достигли нуля. В поддержку регуляторы начали проводить стимулирующую политику, также известную как «количественное смягчение». К такому методу Федеральная резервная система США прибегала только в исключительных случаях и лишь тогда, когда нулевая базовая ставка оказывалась недостаточно низкой.

Скупая все государственные облигации с рынка, центробанки стремились наполнить их ликвидностью. Росли рынки ценных бумаг, снижались ставки, средства распределялись на любые рисковые активы, которые предрекали высокий доход. Росли цены на нефть, что привело к высокой стоимости топлива и отопления в США и Европе. В конце 2021 года над мировыми рынками нависла серьезная проблема – инфляция.

Она стала одним из факторов, воспрепятствовавших наличию недорогой недвижимости в Казахстане. После разрешения использовать пенсионные активы рынок наполнился дополнительными средствами, которые в совокупности с доступной ипотекой способствовали взлету первичного и вторичного рынков. Таких ситуаций, как, например, в 2018 году, когда покупатель первичного жилья приходил и выбирал квартиру в уже построенном доме, почти не встречалось. Жилье продавалось на уровне котлована. Это повышало риск получить квартиры качеством ниже, чем изначально предлагал застройщик.

Риски для участников долевого строительства также были актуальными. Однако в 2022 году рынок переживал подъем, и большинство застройщиков первого эшелона все же смогли сдать жилые комплексы несмотря на то, что задержки в строительстве стали повсеместными. 

Инфляция также сказалась на стоимости стройматериалов, отчего цена за кв. м сильно коррелировала с курсом доллар/тенге, особенно в крупных городах. Тем не менее рынок в 2021 году смог справиться с ростом цен за счет ипотечных программ и дополнительной ликвидности. Это также подтверждается статистикой: активные скачки количества сделок были замечены в первом квартале, затем последовала стагнация. 

В декабре 2021 года Бюро национальной статистики зафиксировало кратный рост активности на жилищном рынке, когда ЕНПФ объявил о повышении порога достаточности для единовременной выплаты пенсионных накоплений.

За месяц в стране было зарегистрировано 94 988 сделок купли-продажи жилья, что в 2,1 раза больше показателя предыдущего месяца и в три раза выше значения 2020 года. Годовой рост цен на жилье также превысил исторические значения – вторичное жилье подорожало на 24,3 % (предыдущий рекорд составил +17,6 % в 2014 году) – до 290 тыс. тенге за кв. м. «Квадрат» в новостройках прибавил в цене 16,6 % (+15,8 % в 2015 году) и сейчас его среднее значение составляет 361,3 тыс. тенге. По итогам года количество сделок продажи и купли жилья достигло новых исторических рекордов – 606 056 тенге, что почти вдвое превысило показатель 2020 года. Новый скачок цен был зафиксирован в конце года.

В 2022 году активность сделок продолжила расти, но начало конфликта между Россией и Украиной в феврале резко остановило рынок. Этому также способствовал Нацбанк РК, который на экстренном заседании в конце месяца поднял базовую ставку сразу на 325 базисных пунктов. К маю показатель ежемесячных сделок купли-продажи упал больше чем в два раза и далее до конца года находился в стагнации.

Вначале застройщики отреагировали на падение тенге резким ростом цен на жилье, поскольку к тому моменту стала проявляться неопределенность по рынку недвижимости. Однако падение покупательской способности заставило их снизить часть прироста в ценах. На вторичном рынке цены также стагнировали, но в сентябре началась новая волна роста цен в Алматы. В других городах республиканского значения динамика была более спокойной. Российский экспортный коллапс привел к повышению стоимости стройматериалов, поэтому дома, построенные в первом полугодии 2022 года, отмечаются снижением общего качества.

Второе полугодие усилило стагнацию, цены на жилье коррелировали с количеством сделок и двигались в боковом тренде. Исключением стала стоимость жилья в Алматы, начавшая рост в сентябре. Примечательно, что в том же месяце была объявлена первая волна мобилизации в России, что увеличило миграционные потоки из соседней страны и привело к изменению цен в сегменте аренды.

В начале 2023 года еще один фактор сыграл в пользу замедления рынка – Нацбанк РК ввел годовой лимит на программу «7-20-25» в размере 100 млрд тенге, или по 25 млрд поквартально. Это событие вызвало ажиотаж и поставило некоторых покупателей первичного жилья в непростое положение: если покупатель вносил первичный взнос в строительство на уровне котлована и намеревался взять ипотеку на остальную сумму после сдачи жилого объекта, то подать онлайн-заявку на программу становилось крайне сложно из-за огромного количества желающих. Поскольку застройщик давал лишь ограниченное время на оплату остальной части стоимости жилья, покупатели начали выбирать между продажей своего первоначального взноса (через переуступку прав) и получением обычной ипотеки у банка второго уровня, который предлагал ставку в три раза выше той, которая была у программы «7-20-25». Как результат на рынке увеличилось число предложений о покупке доли в жилых комплексах, сдача которых была намечена в 2023 году.

В августе Отбасы банк объявил о запрете продажи депозитов для клиентов. Поскольку данный банк является довольно серьезным игроком на рынке ипотеки (67 % всех выданных ипотек по итогам 2022 года), отказ от функции перепродажи углубило стагнацию рынка. Дело в том, что покупка готового депозита на аукционах значительно снижала время достижения условий для получения довольно низких ставок по кредиту. Теперь клиентам предстояло идти по классическому пути и откладывать средства до накопления соответствующего оценочного показателя.

К текущему моменту цены в общей характеристике продолжают стагнировать. Цены на первичное жилье замерли, вторичное жилье в популярных районах городов остается относительно дорогим из-за ограниченности предложения, но также без восходящей динамики. В 2023 году курс национальной валюты колеблется около нулевого результата, показывая рост на 2 % в сравнении с долларом по итогам первого полугодия, что также сдерживает рост цен. К тому же инфляция достигла пика – выше 20 % в начале года – и продолжает снижаться по сей день.

Глава 2

Текущее состояние рынка

2.1 Рынок собственников жилья в цифрах

Данные исследования Freedom Finance Global показывают, что чуть больше половины казахстанцев (52,2 %) являются собственниками жилья. Среди молодёжи владельцев выявлено всего 29,7 %, а в старшей группе их уже 75,5 %. В наиболее экономически активной группе (30 лет – 44 года), на которую приходится большинство сделок купли-продажи и ипотеки, собственниками являются всего 45,8 %. При этом нет статистически значимых различий между количеством собственников жилья по месту проживания (в городах – 50,7 %, в селах – 54,5 ), уровню материального благосостояния (низкий уровень доходов – 52,2 %, средний  – 53,2 %, самый высокий – 60,0 %).

Источник: исследование Freedom Finance Global

Среди всех опрошенных казахстанцев только 9,3 % сообщают, что имеют в собственности дополнительное жилье, которое могут сдать. Тем не менее чуть меньше половины из них (45,6 %) это делают. Чем моложе собственник дополнительного жилья, тем чаще он сдаёт его в аренду, что, по всей видимости, связано с меньшим обременением в обеспечении жильем младшего поколения родственников. В остатке – 4,2 % казахстанцев, которые активны на рынке аренды жилья. Но стоит учитывать, что 47,8 % людей не являются собственниками жилья, а количество оформляющих его в аренду составляет около 17 %, что в процентном соотношении больше, чем сдающих. Примечательна статистика арендной сдачи в зависимости от места проживания: в сельской местности дополнительное жилье сдают 41,9 %, что не так сильно отстает от показателя в городской местности – там его сдают 49,1 % владельцев.

Источник: исследование Freedom Finance Global

Большинство казахстанцев, независимо от основных социально-демографических характеристик и возраста, проживает в частных домовладениях (62,7 %). В областях РК количество владельцев квартир составляет в среднем 35,4 %, когда как в городах республиканского значения данный показатель увеличивается до 59,2 %. Наибольшая доля многоквартирных домов от общего числа жилой недвижимости в Астане – 71,7 %. В Алматы данный показатель составляет 55,8 %, когда как в Шымкенте – равное количество двух типов домов.

Общее количество жилых домов в Казахстане по состоянию на 1 января 2023 года составляет 2 493 685 единиц, из них значительная доля приходится на индивидуальные жилые дома – 2 182 144 (87,5 %), оставшаяся часть – на многоквартирные – 311 541 (12,5 %). Это объясняется компактностью площади многоквартирных домов и возможностью вмещать большое количество квартир. В региональном разрезе выделяется Туркестанская область, на которую приходится наибольшее количество домов – 345,2 тыс., количество домов в сельской местности составляет 266,3 тыс. Она занимает первое место по количеству жилых домов как в городских (если не рассматривать города республиканского значения), так и в сельских населенных пунктах.

Абсолютным лидером по индивидуальным и многоквартирным жилым домам в городских населенных пунктах является Алматы: здесь насчитывается 140,8 тыс. индивидуальных (15,9 % от общего числа ИЖД) и 27,5 тыс. многоквартирных жилых домов (21 % от общего числа МЖД). На втором и третьем месте по числу индивидуальных жилых домов расположились Шымкент – 137,1 тыс. домов (15,4 %) и Туркестанская область – 75,9 тыс. домов (8,5 %), по числу многоквартирных домов лидируют Карагандинская и Акмолинская области – 17,4 (13,3 %) и 7,8 тыс. единиц (6 %) соответственно.

Источник: исследование Freedom Finance Global

2.2 Баланс на рынке жилья: факторы формирования спроса

Среди макроэкономических факторов ценообразования выделяется общее благополучие страны. В частности, ее валовой внутренний продукт и ВВП на душу населения, достаточные точки получения дохода (в случае Казахстана примером является нефть), инвестиционная привлекательность, высокие кредитные рейтинги, политическая внутренняя и геополитическая внешняя стабильность. Ниже в приоритетном значении рассматривается уровень базовой ставки – стоимость заимствования денег в стране и один из основных инструментов Национального банка РК в управлении активностью экономики. Уровень базовой ставки, в свою очередь, довольно тесно связан с уровнем инфляции и стабильностью нацвалюты – факторами, влияющими на платежеспособность населения.

Со стороны строительных компаний цены формируются за счет спроса, конкуренции, уровня поддержки со стороны правительства, цен на стройматериалы и мест строительства.

В свою очередь, на спрос на жилье влияют экономическая активность населения, достаточность фонда жилой площади, уровень урбанизации и внутренней миграции населения, доступность получения ипотеки.

2.2.1 Урбанизация

Уровень урбанизации в Казахстане ежегодно растет. В 2019 году бывший вице-министр национальной экономики Ермек Алпысов заявил, что к 2025 году этот показатель планируется довести до 62 %, при том, что средний уровень в странах ОЭСР был 77 %. Однако данная цифра была достигнута уже в 2022 году, когда доля сельского населения снизилась до 38,5 %.

По данным Бюро национальной статистики за прошлый год, сальдо во всех крупных городах показало положительную динамику. В межрегиональных миграционных потоках положительный результат был только в городах республиканского значения и Алматинской области, что обозначило три основные направления в урбанизации. В топ-3 региона по оттоку населения вошли юг и юго-восток – Туркестанская, Жамбылская и Жетысуская области. Незначительные изменения были заметны в Мангистауской и Акмолинской областях, что говорит о небольшом притоке в Астану людей из близлежащих сел и городов.

В базовом сценарии Центра развития трудовых ресурсов отмечается, что наибольший демографический рост ожидается в Астане, где население к 2030 году может вырасти на 27–35 %, а к 2050 году – в 2-2,3 раза, а также в Шымкенте (на 22–28 % к 2030 году и в 1,9–2,2 раза – к 2050-му) и Мангистауской области (на 19–25 % и в 1,9–2,2 раза).

К 2030 году население Северо-Казахстанской области может сократиться на 8-11 % и на 30–39 % – к 2050-му, Костанайской – на 4–8 % к 2030-му и на 19–27 % – к 2050-му, Восточно-Казахстанской – на 3–7 % к 2030-му и на 14–23 % – к 2050-му.

Источник: АО «Центр развития трудовых ресурсов»

2.2.2 Нехватка фонда жилой площади

Довольно часто на рынке недвижимости нехватка жилой площади приводится как главный аргумент для развития рынка и удержания высоких цен на жилье. Данный фактор также часто противопоставляется текущей стагнации на рынке как долгосрочный триггер к росту.

Площадь общего жилищного фонда за последние 10 лет выросла на 69,1 млн кв. м, или на 20,6 %. По итогам 2022 года доля недвижимости, принадлежащая физическим или негосударственным юридическим лицам, составила 397,01 млн кв. м.

За аналогичный период уровень обеспеченности населения жильем (доля жилья на человека) вырос с 20,9 до 23,4 кв. м, а среднегодовой темп роста составил 12 %. Несмотря на продолжающийся рост жилищного фонда, ситуация с жильем в Казахстане остается проблемной. Основной параметр для сравнения приводится в международных стандартах ООН, где требуемая норма общей площади жилья на человека должна составлять 30 кв. м. В таком случае, по итогам 2022 года, дефицит фонда составлял около 114 млн кв. м жилья, что можно назвать внушительным результатом в 28 % от общей площади.

Источник: исследование Freedom Finance Global

Показатель обеспеченности жильем сильно зависит от региона и статуса населенного пункта (городского или сельского). Средний показатель по областям самый высокий в двух крупнейших городах: Астане (30,5 кв. м на человека) и Алматы (29,1 кв. м на человека), а также в Мангистауской области и Шымкенте (27,8 и 27,4 кв. м на человека соответственно). Самые низкие показатели – в Жамбылской, Жетысуской, Туркестанской областях, а также области Абай (ниже 20 кв. м на человека).

Источник: исследование Freedom Finance Global

Следует отметить, что с учетом растущей урбанизации городской жилищной фонд растет быстрее, чем страновой. Так, к концу 2022 года темп роста городского жилищного фонда составил 5,4 % (по стране темпы роста – 4,5 %). При этом обеспеченность городского населения жильем, напротив, растет медленнее показателя по стране (1 против 1,3 %).

2.2.3 Инвестиции в жилищное строительство

Динамика объема инвестиций в рассматриваемом десятилетнем периоде была положительной и достигла 2,9 трлн тенге в 2022 году. На положительную динамику повлияло увеличение частных инвестиций на 607,6 млрд тенге – до 2,5 трлн тенге. В то же время объем бюджетных инвестиций сократился с 405,2 до 288,6 млрд тенге. Среднегодовой темп роста за последние 10 лет составил 21,8 %. При этом пиковое значение годового темпа роста пришлось на 2020 год – 34,8 %. Заметно, что в 2020 году темп вложений ускоряется до 34,8 % к 2019 году, затем несколько замедляется, но остается высоким в последующие два года (22,5 % в 2021 и 19,1 % – в 2022 году).

Стоит отметить тот факт, что в 2022 году происходит заметное расхождение между уровнем роста инвестиций и общей площадью введенных в эксплуатацию жилых зданий. Если в 2021 году показатель составлял 16,9 млн кв. м при 2,4 трлн тенге инвестиций, то в 2022-ом уже было сдано 15,7 млн кв. м при 2,9 трлн тенге вложений. Различие, вероятнее всего, было связано с повышением цен на строительныее материалы, удлинением сроков сдачи уже строящихся объектов и паузой в постройках нового жилья.

Рост инвестиций при снижении сданной жилой площади может говорить о неиспользуемых в отрасли деньгах, которые вызывают финансовые сложности у компаний-застройщиков. С другой стороны, такая ситуация может привести к быстрому развитию рынка в последующие годы. Это произойдет в случае улучшения условий на рынке, так как компании будут ускоряться для возврата инвестиций.