Prologis. Складская и логистическая недвижимость

Prologis, Inc. (PLD) — является крупнейшим фондом недвижимости (REIT) и безусловным лидером в сегменте складской и логистической недвижимости. На конец 3 кв. 2024 года компания владела недвижимостью и девелоперскими проектами общей площадью около 116 млн кв. метров в 20 странах. Prologis предоставляет в аренду современные логистические объекты разнообразной базе из примерно 6700 клиентов, в основном двух основных категорий: бизнес-услуги и розничная торговля/онлайн-обслуживание. Крупнейшим клиентом Prologis является компания Amazon.


Чем интересна компания?


1. Лидер рынка. Масштаб PLD позволяет осуществлять значительные инвестиции, которые не могут себе позволить другие игроки, и привлекать капитал на гораздо более привлекательных условиях. Сильная конкурентная позиция обеспечивает возможность повышать арендные ставки при сохранении высокой заполняемости, что приводит к опережающему росту Core FFO и дивидендов по сравнению с другими индустриальными REIT’ами, сегментом REIT в целом и индексом широкого рынка S&P 500.

2. Потенциальная переоценка по мультипликаторам. Результаты III квартала оказали давление на котировки, т. к. менеджмент высказался менее позитивно относительно арендных ставок и сохраняется тренд на небольшое снижение загрузки в портфеле недвижимости PLD. Мы не видим причин серьезно реагировать на данные тренды, которые уже не будут актуальны в следующем году. Сейчас PLD торгуется с форвардными мультипликатором P / coreFFO 19,4x и P / AFFO 24,1x (core FFO и AFFO – показатели денежного потока, которые доступны инвесторам в REIT’ы до финансирования) при медианном значении за последние 5 лет 24,3х и 26х соответственно.

3. Привлекательный тайминг индустрии. При этом мы остаемся «быками» по сегменту в целом. Рынок электронной коммерции продолжает замещать традиционные розничные продажи, а негатив является скорее временным на фоне высоких процентных ставок, которые сохранялись последние несколько лет в США и «буму» строительства складов. Согласно отчету Colliers на рынке США сменился девелоперский цикл и ожидается снижение темпов строительства ниже 300 млн кв. футов в год. С учетом того, что спрос на рынке сохраняется за счет дальнейшего развития рынка электронной коммерции, мы ожидаем, что загрузка достигнет самого низкого уровня к концу 1-го квартала 2025 г. с последующим восстановлением. При этом ожидается дальнейший рост арендных ставок в индустрии на 
4-8% в следующем году, что подтверждает хорошие перспективы.

4. Диверсификация бизнеса в сторону более доходных дата центров. Prologis ранее раскрывала информацию о том, что доходность на вложенный капитал в дата-центры на текущий момент в среднем в полтора раза выше чем у складских комплексов. Компания ранее огласила таргет по строительству дата центров на 3GW или $7-8 млрд в период с 2024 по 2028 г. На последнем звонке менеджмент компании озвучил текущие результаты по развитию выше прогнозов, а также намерение ускорить темпы развития сегмента дата центров.


Целевая цена PLD – $140