В Казахстане и ближайших странах купить квартиру и сдавать ее в аренду – очевидный и любимый вид инвестиций для большей части населения.

А что, если взять сумму на покупку квартиры и вложить её в ценные бумаги мировых компаний?

Мы решили обратиться к истории и откатились на 15 лет назад. На дворе 2010 год, пик ипотечного и финансового кризиса миновал, рынки активно восстанавливаются. Давайте посмотрим, какие результаты принесли разные активы до 2024 года.

Индексы против стоимости квартир

За бенчмарк рынка недвижимости мы взяли среднюю стоимость квадратного метра жилья в Алматы. 31 июля 2024 года она равнялась $1503. В январе 2010 года – $1601. Конечно, в регионах Казахстана цены ниже. Но их динамика за тот же период примерно такая же. Кроме того, ниже мы приводим результаты инвестирования не только по стоимости жилья, но и по стоимости аренды, если предположить, что квартиру сдавали и получали пассивный доход. Источники данных – krisha.kz и stat.gov.kz

Ориентир для фондового рынка – это самые популярные биржевые индексы США: S&P 500 и NASDAQ 100. По казахстанскому рынку – индекс Казахстанской фондовой биржи KASE.

Вот как двигались цены жилья и акций с января 2010 года по август 2024-го.

NASDAQ 100 – явный лидер. Не удивительно, ведь в этом индексе большая концентрация технологических и биотехнологических бумаг, которые считаются «акциями роста». Тут есть Apple, Tesla, Nvidia, Meta и другие гиганты, которые за последние годы выросли на сотни процентов.

S&P 500 тоже показал впечатляющую динамику. В нем есть все те же акции из NASDAQ, плюс много других интересных компаний.

Индекс KASE прибавил внушительные 200%. Однако тут стоит учитывать, что акции в его составе торгуются в тенге, поэтому рост их стоимости во многом нивелирован девальвациями национальной валюты. Капитал в тенге вырос почти втрое, однако в долларах индекс снизился на 6,5%. На графике показан именно долларовый индекс KASE для равнозначного сравнения с другими активами.

Наконец, стоимость недвижимости в долларах пришла в итоге приблизительно туда же, откуда начали. Тут, конечно, стоит отметить, что с 2009 года на рынке был стабильный растущий тренд. В октябре 2014-го стоимость «квадрата» в Алматы доходила до $1971. Однако дальнейшие события в экономике Казахстана привели к затяжному спаду до 2018 года, когда цена за «метр» опустилась до $931.

Цитата о причинах из анализа рынка недвижимости от Freedom Finance Global:

После второй девальвации национальной валюты стоимость недвижимости за кв. м (согласно ценам на сайте Krisha.kz) резко возросла в тенге, но начала падать в долларах. После консолидации, которая была с сентября 2015 по февраль 2016 года, цены в тенге начали снижаться. Это продолжалось до середины 2017-го, продержавшись в боковом тренде до августа 2018 года. Резкому падению способствовал ряд факторов, первый из которых – крайне низкие цены на нефть марки Brent ($27 за баррель в январе 2016-го). За полтора года они значительно снизились.

В 2016 году ВВП Казахстана в долларах США упал до крайнего значения, зафиксированного 2010 году. В феврале того же года базовая ставка Национального банка была поднята до исторически максимального уровня – 17 %. Во второй раз к этому показателю удалось приблизиться лишь в начале 2023 года. Рынок на тот момент был в режиме постоянной турбулентности: продажа недвижимости стала серьезной проблемой, чему способствовали вышеупомянутые факторы. Тем не менее один показатель остался неизменным – уровень безработицы в 2016 году составлял 4,9 %, что соответствует показателю 2022 года.

Уже через пару месяцев ситуация начала стабилизироваться: к июню 2016-го цены на нефть выросли почти в два раза, а в июле базовая ставка была снижена до 13 %. С этой точки начинается затяжное и медленное восстановление экономики и рынка недвижимости.

Нормализованное значение (Z-score)

Чтобы увидеть картину нагляднее, приведем шкалу для индексов и цен недвижимости к некоему среднему. Для этого мы использовали так называемую «Z-оценку». Ноль на шкале указывает точное среднее значение для каждого показателя, а каждое значение выше или ниже нуля – это число стандартных отклонений от среднего.

По нашим расчетам, Z-оценка для цены квартиры в Алматы составила около 0.13. Получается, текущая цена недвижимости близка к среднему значению. Это означает, что недвижимость сейчас оценивается примерно на уровне исторической цены и не испытывает значительных отклонений.

Z-score индекса Nasdaq 100: текущий уровень на 2.043 стандартных отклонения выше среднего значения. Стабильный и значительный рост стоимости индекса.

Z-score S&P 500: 2.16 также указывает на то, что текущая цена S&P 500 намного выше среднего. Это может свидетельствовать о том, что рынок S&P 500 переживает аналогичный рост, что и Nasdaq.

Z-score индекса KASE: 1.75 указывает на то, что текущий уровень KASE выше среднего значения. Он отошел от среднего на 1.75 стандартных отклонения, что показывает рост, но не чрезмерно экстремальный.

На графике получается вот такая картинка:

Что все это значит в деньгах

Мы взяли за сумму инвестиций стоимость квартиры 45 м² в Алматы. В 2010 году она составляла примерно $72 000.

Получается, что к 2018 году наши вложения просели бы в долларах до $42 000. Потери могли составить $30 000.

Однако благодаря дальнейшему восстановлению рынка цены снова выросли, и к августу 2024 года те же 45 м² подорожали до $66 000.

Итоговая потеря составляет пока около $6000 за 15 лет.

Однако важно учитывать, что квартиру можно также сдавать в аренду. Средняя месячная ставка аренды, по данным Национального Бюро Статистики, выросла с 2048 тенге в 2012 году до 5202 тенге за 1 м² в 2024 году (с $13,9 до $11,3). Так как данных по арендной ставке за 2010-2011 годы нет, мы предположили, что ставка за тот период равна ставке 2012 года.

В итоге за 15 лет, арендодатель при идеальном сценарий получит $1865 за каждый квадрат своей квартиры или $83 944.

Но в большинстве случаев такого идеального и стабильного арендатора найти сложно, плюс нужно учитывать стоимость ремонта, амортизацию недвижимости и налоги. Поэтому сумма наверняка окажется на 15-30% меньше указанной выше – в зависимости от того, как повезет с арендаторами. Отметим также, что доходность аренды при текущей цене в $66000 и месячной ставке в $508 ($11,3 x 45 м²) равна 9,2% годовых.

Сколько можно было заработать на индексах

Теперь посчитаем, сколько получилось бы, вложи мы эти же $72 000 в широкие индексы фондового рынка США и Казахстана. Тут нужно сразу пояснить, что вложиться в индексы напрямую нельзя. Однако можно купить, например, биржевые фонды ETF, цена которых отслеживает динамику индексов. Сделки с ETF, акциями, опционами и другими финансовыми инструментами доступны в мобильном приложении Tradernet.Global.

Итак, вот результаты:

●     Индекс S&P 500 вырос с 2010 года на 378%. Вложенные $72 000 превратились в $344 160.

●     Индекс NASDAQ вырос за 15 лет на 624%. Инвестированная сумма увеличилась до $521 280.

●     Индекс KASE прибавил 200% в тенге с 2010 года. Однако, в долларах индекс снизился на 6,5% без учета дивидендов.

Получается, вложения в широкий рынок акций США могли приумножить капитал инвестора в несколько раз. Другими словами, на прибыль можно было бы сегодня купить ещё несколько квартир или домов.

Казахстанский рынок тоже принес плоды, однако тут сработал валютный риск. Тем не менее, ниже можно увидеть, что отдельные акции казахстанских компаний могли принести ощутимый доход.

Сколько можно было заработать на отдельных акциях

Биржевые индексы предполагают распределение денег по разнообразной выборке активов. Индексы рассчитываются по акциям сотен компаний из разных секторов и индустрий экономики. Это помогает снизить риски однонаправленных инвестиций – когда, скажем, одна компания может обанкротиться, и ее акции упадут до нуля.

Но, с другой стороны, так сокращается и потенциальная выгода. Чаще всего, если индекс вырастает за день на 3-4%, отдельные акции в его составе могут прибавить, например, 7-8% или даже больше. Однако стоит помнить и о рисках. При падении широкий индекс обычно снижается намного меньше, чем отдельные акции в его составе.

Давайте интереса ради посмотрим, сколько принесли инвесторам бумаги некоторых популярных корпораций. Вкладываем всё те же $72 000 в 2010 году.

Акции США

Казахстанские акции

Обратите внимание, эту небольшую выборку компаний нельзя считать репрезентативной для всего рынка в целом. В каждом периоде всегда есть сотни растущих, но также и сотни падающих в цене акций. С 2009 года на биржах сложились подходящие условия для роста большинства ценных бумаг. Но это не исключает факта, что одновременно было множество случаев, когда покупка и удержание акций могли принести большие убытки. Примерами роста мы стремились, скорее, показать возможности инвестиций на фондовом рынке. Но гарантировать такие результаты невозможно.

Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость и ценные бумаги

Плюсы квартиры

●     Решает вопрос с жильем;

●     Можно сдать в аренду и получать доход;

●     Возможно передать по наследству;

●     Иногда можно оборудовать под бизнес;

●     Относительная стабильность цен. Возможен рост стоимости;

●     Некоторые страны дают льготы владельцам недвижимости.

Минусы квартиры

●     Траты на ремонт, страховку, коммунальные услуги, налоги и прочее. Большие платежи по ипотеке, если квартира еще не выкуплена;

●     Долго и сложно покупать/продавать

●     Есть риски пожара/затопления/других форс-мажоров.

●     Вероятно падение стоимости.

Плюсы фондового рынка

●     Потенциал высокой прибыли;

●     Стабильный рост индексов и многих акций на длинной дистанции;

●     Тысячи инструментов и стратегий для заработка.

●     Есть пассивный подход «купил и держи» + дивиденды и купоны.

●     Большинство акций можно купить/продать моментально

●     Можно начать с небольшой суммы и вкладывать регулярно.

Минусы фондового рынка

●     Много рисков: рыночные, валютные, геополитические, риски процентных ставок и прочие.

●     Для активного трейдинга нужно многое знать и уметь. Сложно и требует много времени.

●     Стресс и эмоциональное напряжение, если торговля активная и много убыточных сделок.

●     Комиссии и налоги.

●     Есть риск столкнуться с мошенничеством.

Выводы

Конечно, владеть квартирой может быть выгодно по многим причинам. Человеку с нашим менталитетом так элементарно спокойнее. Плюс сдача в аренду может приносить регулярные денежные потоки. За 15 лет при идеальном сценарии можно было заработать арендой еще на одну квартиру в Алматы. Однако, как мы увидели, есть смысл рассмотреть альтернативные инструменты инвестирования, которые со временем могут помочь также с покупкой недвижимости.

С другой стороны, всегда нужно помнить, что прошлые рыночные результаты не гарантируют доходности в будущем. С 2009 года на биржах сложились уникальные условия. Мировые центробанки во главе с Федрезервом США снизили базовые ставки до 0% и вливали в экономику сотни миллиардов долларов. Граждане западных стран в период пандемии COVID-19 даже получили бесплатные «вертолетные» деньги. При этом карантин стал стимулом для развития онлайн-инвестиций. Все это способствовало росту стоимости акций.

Но не факт, что такое повторится в ближайшем будущем. На фондовом рынке бывают и кризисные периоды, когда все падает на десятки процентов, а некоторые крупнейшие компании даже оказываются на грани банкротства. Кроме того, если выбирать отдельные акции, а не распределять вложения, всегда есть риск ошибиться с выбором компании и потерять капитал.

Высокая доходность и риск потерь всегда связаны. Каждый инвестор лично отвечает за выбор инструментов. Даже решение отдать деньги в доверительное управление – это личное предпочтение инвестора. Нужно понимать, что убытки можно понести, даже когда инвестициями управляют профессиональные финансовые менеджеры. В этой статье нет инвестиционных рекомендаций, это просто обзор исторических данных.

---

Freedom Finance Global PLC (Компания, https://www.ffin.global/) предоставляет брокерские (агентские) услуги на рынке ценных бумаг в Международном финансовом центре «Астана» (AIFC), Республика Казахстан. Компания осуществляет с 20 мая 2020 года: (a) инвестиционную деятельность в качестве принципала и агента; (b) управление инвестициями; (c) инвестиционное консультирование; (d) организацию инвестиционных сделок. Лицензия Комитета МФЦА по регулированию финансовых услуг: AFSA-A-LA-2020-0019.

Материал представлен исключительно в информационных целях и не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией или предложением инвестировать в ценные бумаги различных компаний. Прошлые результаты, не являются надежным показателем будущих результатов. Владение ценными бумагами и другими финансовыми инструментами всегда связано с рисками, и Клиент несет единоличную ответственность за оценку рисков, связанных с покупкой и продажей ценных бумаг. Подробная информация содержится в Декларация о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг (Приложение 4 к Регламенту оказания брокерских (агентских) услуг на рынке ценных бумаг), размещенном на сайте Компании https://ffin.global/.