Freedom Finance Global зерттеуі: Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығының талдамасы

Автор: Ансар Абуев, Freedom Finance Global талдаушысы

Бұл материал Freedom Finance Global компаниясының бастамасымен 2023 жылғы шілдеден қыркүйекке дейін жүргізілген жылжымайтын мүлік нарығының кешенді зерттеуіне негізделген. Зерттеуде нарық бойынша ақпараттың үлкен бөлігі талданады және саланың болашақ даму серпінінің болжамы беріледі. Тұрғын үй сатып алу жағдайы кәсіби қатысушылар мен сарапшылардың пікірі, сондай-ақ тұрғын үй сатып алуды жоспарлаған немесе сатып алған Қазақстан тұрғындарының жаппай сауалнамасы арқылы қаралады.

Жоба бірнеше кезеңмен жүзеге асырылды:

– Desk research – ашық көздерден Қазақстанның тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығы бойынша сандық деректерді жинау және оларды талдау.

– Зерттеудің сапалық әдісі – ҚР тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығына (мемлекеттік басқару, банктер, жылжымайтын мүлік агенттіктері, құрылыс салушылар) байланысты жоғары білікті мамандармен терең сұхбаттар.

– Зерттеудің сандық әдісі - Қазақстан тұрғындарының жаппай сауалнамасы, оған екі мақсатты топтың өкілдері қатысты: соңғы үш жылда жылжымайтын мүлік сатып алған және жыл бойы тұрғын үй сатып алуды жоспарлаған респонденттер. Сауалнама Computer-assisted Web Interview (онлайн-сауалнама) әдістемесіне негізделді. Оған ҚР барлық өңірлерінде тұратын 1047 респондент (561 сатып алуды жоспарлаған және 486 сатып алған) қатысты.

«Тұрғын үй жылжымайтын мүлкі» және «ҚР-да тұрғын үйді жалдау» сұрақтарының блоктары бойынша «Омнибус» жобасының сандық деректері – ай сайынғы зерттеу нәтижелері, телефон арқылы сауалнама, 1600 респондент, жынысы, жасы және тұратын аймағы бойынша репрезентативті іріктемелі жиынтық.

Сауалнамалар әдіснамасын әзірлеу, деректерді жинау, бақылау және өңдеу United Research Technologies Group компаниясымен іске асырылды.

1-тарау

Жылжымайтын мүлік нарығының ағымдағы жай-күйіне алғышарттар

1.1  Нарықтың пандемияға дейінгі динамикасы (2015-2019 жылдар)

Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығына шолу 2015 жылдан басталады. Ұлттық валютаның екінші девальвациясынан кейін жылжымайтын мүлік құны (Krisha.kz сайтындағы бағаға сәйкес) теңгемен күрт өсті, бірақ доллармен құлдырай бастады. 2015 жылғы қыркүйектен 2016 жылғы ақпанға дейінгі шоғырланудан кейін теңгемен баға төмендей бастады. Бұл 2017 жылдың ортасына дейін жалғасып, 2018 жылдың тамызына дейін бүйірлік трендте қалды. Бірқатар факторлар күрт құлдырауға ықпал етті, олардың біріншісі – Brent маркалы мұнайдың өте төмен бағасы (2016 жылғы қаңтарда барреліне $27). Бір жарым жыл ішінде олар айтарлықтай төмендеді.

2016 жылы Қазақстанның ЖІӨ АҚШ долларымен 2010 жылы тіркелген ең шеткі мәнге дейін төмендеді. Сол жылдың ақпан айында Ұлттық банктің базалық ставкасы тарихи ең жоғары деңгейге – 17% дейін көтерілді. Екінші рет бұл көрсеткішке 2023 жылдың басында ғана жақындау мүмкін болды. Сол кезде нарық тұрақты турбуленттілік режимінде болды, жылжымайтын мүлікті сату айтарлықтай проблемаға айналды, бұған жоғарыда аталған факторлар ықпал етті. Дегенмен, бір көрсеткіш өзгеріссіз қалды – 2016 жылы жұмыссыздық деңгейі 4,9% құрады, бұл 2022 жылдағы көрсеткішке сәйкес келеді.

Бірнеше айдан кейін жағдай тұрақтана бастады: 2016 жылғы маусымға қарай мұнай бағасы екі есеге жуық өсті, ал шілде айында базалық мөлшерлеме 13%-ға дейін төмендеді. Осы тұрғыдан алғанда экономика мен жылжымайтын мүлік нарығын ұзақ және баяу қалпына келтіру басталды.

Егер 2016 жылы жалпы ішкі өнімнің өсімі 1,1% құраса, 2017 жылы ол 4,1%-ға жетті. 2018-2019 жылдары Қазақстан экономикасында жан басына шаққандағы ЖІӨ көрсеткішінде тоқырау орын алды. Дегенмен, 2018 жылдың тамыз айынан бастап экономикалық жағдайлардың жақсаруы мен «7-20-25» бағдарламасының іске қосылуы жылжымайтын мүлік нарығын ұзақ мерзімді және толық ауқымды қалпына келтіруге жол ашты. 2018 жылдың басынан бастап базалық ставка 10%-дан төмен түсті, ал жыл қорытындысы бойынша инфляция салыстырмалы түрде жоғары емес 5,3%-ды құрады.

2018 жылғы қазанға қарай мұнай бағасы бір баррель үшін $86-ға жақындады, бұл сол кезде екінші жыл бойы тоқырау кезеңінде тұрған жылжымайтын мүлік нарығындағы бағаның өсуі үшін оңтайлы жағдай жасады. «7-20-25» бағдарламасы бойынша ипотекаларды алғашқы беру шілде айында басталды және кейіннен бағдарлама нарықтық ставкалармен үлкен айырмашылық есебінен халық арасында танымал болды.

Дереккөз: Krisha.kz

Krisha.kz сайтының мәліметінше, 2018 жылдың тамыз-қыркүйек айлары аралығында Алматыда баға бірден 3,6%-ға өскен. Бұл ретте жыл соңына қарай шаршы метрдің құны 363 450 теңгеге жетті. Келесі жылы өсу үрдісі жалғасты - жыл ішінде бастапқы тұрғын үй бағасы 6,4%-ға өсті, ал базалық ставка 2020 жылғы наурызға дейін 9-9,25% аралығында ауытқыды.

1.2  2020-2023 жж. нарық динамикасы

2020 жылғы наурыздың ортасына қарай Алматыда шаршы метрдің бағасы шамамен 450 мың теңгеге, Астанада – 435 мың теңгеге, Шымкентте – 439 мың теңгеге жетті. Қазақстанның ірі қалаларындағы локдаундардан кейінгі бірінші айда бағаның айтарлықтай төмендеуі болды, бұл жылжымайтын мүлік нарығының жұмыс істемеуімен түсіндірілді. Дегенмен, пандемия бағаға көп қысым жасамады. Теңге бағамының құлдырауы және құрылыс материалдарын жеткізу тізбектерінің ыдырауы бастапқы және қайталама нарықтардағы тұрғын үй құнын қатты көтерді.

Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, қайталама тұрғын үй құны 2020 жылы 13,2%-ға өсті, ал бастапқы нарық 5% қосты. Бұл ретте мұнай нарығында қатты құбылмалылық байқалды – баррельдің құны 2020 жылғы сәуірде $16-дан 2022 жылғы наурызда $138-ге дейін көтерілді.

2020 жылы әлемдік орталық банктер базалық ставкаларды төмендете бастады. Еуропа мен АҚШ-та олар нөлге жетті. Қолдау ретінде реттеушілер «сандық жұмсарту» ретінде ынталандыру саясатын жүргізе бастады. Мұндай әдіске АҚШ Федералдық резервтік жүйесі ерекше жағдайларда және нөлдік базалық ставка жеткілікті төмен болмаған жағдайларда ғана жүгінетін.

Нарықтан барлық мемлекеттік облигацияларды сатып ала отырып, орталық банктер оларды өтімділікпен толтыруға ұмтылды. Бағалы қағаздар нарығы өсті, ставкалар төмендеді, қаражат жоғары кірісті болжайтын кез келген тәуекелді активтерге бөлінді. Мұнай бағасы өсті, бұл АҚШ пен Еуропада отын мен жылудың жоғары құнына әкелді. 2021 жылдың соңында әлемдік нарықтарда елеулі проблема - инфляция басталды.

Ол Қазақстанда қымбат емес жылжымайтын мүліктің болуына кедергі келтірген факторлардың біріне айналды. Зейнетақы активтерін пайдалануға рұқсат берілгеннен кейін нарық қосымша құралдармен толықты, олар қолжетімді ипотекамен бірге бастапқы және қайталама нарықтардың көтерілуіне ықпал етті. Мысалы, 2018 жылы бастапқы тұрғын үйді сатып алушы келіп, салынған үйден пәтер таңдаған кездер кездеспеді деуге болады. Тұрғын үй қазаншұңқыр деңгейінде сатылып кететін. Бұл құрылыс салушының ұсынғанынан төмен сапада пәтер алу қаупін арттырды.

Үлестік құрылысқа қатысушылар үшін тәуекелдер де өзекті болды. Дегенмен, 2022 жылы нарық қарқынды дамып, құрылыстың кешігуі кең таралғанына қарамастан, бірінші деңгейлі құрылыс салушылар әлі де тұрғын үй кешендерін тапсыра алды. 

Инфляция құрылыс материалдарының құнына да әсер етті, сондықтан шаршы метрдің бағасы доллар/теңге бағамына, әсіресе ірі қалаларда қатты байланысты болды. Дегенмен, 2021 жылы нарық ипотекалық бағдарламалар мен қосымша өтімділік есебінен бағаның өсуін еңсере алды. Бұл статистикамен де расталады: мәмілелер санының белсенді секіруі бірінші тоқсанда байқалды, содан кейін тоқырау орын алды. 

2021 жылғы желтоқсанда Ұлттық статистика бюросы тұрғын үй нарығындағы белсенділіктің еселенген өсуін тіркеді, ол кезде БҰЗҚ зейнетақы жинақтарын біржолғы төлеу үшін жеткіліктілік шегінің көтерілгенін жариялады.

Елімізде бір айда 94 988 тұрғын үй сатып алу-сату мәмілесі тіркелді, бұл өткен айдан 2,1 есе көп және 2020 жылға қарағанда үш есе жоғары болды. Тұрғын үй бағасының жылдық өсуі де тарихи мәндерден асып түсті - қайталама тұрғын үй  24,3%-ға (алдыңғы рекорд 2014 жылы + 17,6% құрады) – шаршы метрі үшін 290 мың теңгеге дейін қымбаттады. Жаңа құрылыстардағы «шаршы» бағасына 16,6% (2015 жылы + 15,8%) қосылды және қазір оның орташа мәні 361,3 мың теңгені құрайды. Жыл қорытындысы бойынша тұрғын үйді сату және сатып алу мәмілелерінің саны 606 056 теңгеге жетті, бұл 2020 жылғы көрсеткіштен екі есеге артық. Жыл соңында бағаның жаңа көтерілуі тіркелді.

2022 жылы мәмілелердің белсенділігі артты, бірақ Ресей мен Украина арасындағы қақтығыстың басталуы ақпан айында нарықты күрт тоқтатты. Бұған сондай-ақ ҚР Ұлттық банкі ықпал етті, ол айдың соңында шұғыл отырыста базалық ставканы бірден 325 базистік пунктке көтерді. Мамырға қарай ай сайынғы сатып алу-сату мәмілелерінің көрсеткіші екі еседен көп төмендеді және одан әрі жыл соңына дейін тоқырауда болды.

Бастапқыда құрылыс салушылар теңгенің құлдырауына тұрғын үй бағасының күрт өсуімен жауап берді, өйткені сол кезде жылжымайтын мүлік нарығы бойынша белгісіздік байқала бастады. Алайда сатып алу қабілетінің төмендеуі оларды бағадағы өсімнің бір бөлігін төмендетуге мәжбүр етті. Қайталама нарықта да бағалар тоқырай түсті, бірақ қыркүйек айында Алматыда бағаның өсуінің жаңа толқыны басталды. Республикалық маңызы бар басқа қалаларда динамика айтарлықтай тыныш болды. Ресейлік экспорттық коллапс құрылыс материалдары құнының өсуіне әкелді, сондықтан 2022 жылдың бірінші жартыжылдығында салынған үйлер жалпы сапаның төмендеуімен белгіленеді.

Екінші жартыжылдық тоқырауды күшейтті, тұрғын үй бағасы мәмілелер санымен байланыстырылды және бүйірлік трендте жылжыды. Алматыда қыркүйек айында өскен тұрғын үй құны ерекше жайт болды. Айта кетерлігі, сол айда Ресейде алғашқы жұмылдыру толқыны жарияланды, бұл көрші елден көші-қон ағындарын ұлғайтып, жалдау сегментінде бағаның өзгеруіне әкелді.

2023 жылдың басында тағы бір фактор нарықтың бәсеңдеуіне түрткі болды – ҚР Ұлттық банкі «7-20-25» бағдарламасына 100 млрд теңге немесе тоқсан сайын 25 млрд теңгеден жылдық лимит енгізді . Бұл оқиға дүрбелең тудырып, бастапқы тұрғын үйді сатып алушылардың кейбіреулерін қиын жағдайға әкелді: егер сатып алушы қазаншұңқыр деңгейінде құрылысқа бастапқы жарна енгізіп, тұрғын үй нысанын тапсырғаннан кейін қалған сомаға ипотека алуға ниет білдірсе, онда бағдарламаға онлайн-өтінім беру өте қиын болды. Құрылыс салушы тұрғын үй құнының қалған бөлігін төлеуге шектеулі уақыт бергендіктен, сатып алушылар өздерінің бастапқы жарнасын сату (құқықтарын беру арқылы) және «7-20-25» бағдарламасындағы мөлшерлемеден үш есе жоғары мөлшерлемені ұсынған екінші деңгейлі банктен әдеттегі ипотеканы алу арасында таңдай бастады. Нәтижесінде нарықта тапсыру 2023 жылға белгіленген тұрғын үй кешендеріндегі үлесті сатып алу туралы ұсыныстар саны артты.

Тамыз айында Отбасы банкі клиенттерге депозиттер сатуға тыйым салатынын жариялады. Бұл банк ипотека нарығында айтарлықтай маңызды ойыншы болып табылатындықтан (2022 жылдың қорытындысы бойынша берілген барлық ипотекалардың 67%), қайта сату функциясынан бас тарту нарықтың тоқырауын тереңдетті. Себебі, аукциондарда дайын депозитті сатып алу кредит бойынша едәуір төмен мөлшерлемелер алу үшін шарттарға қол жеткізу уақытын айтарлықтай төмендетті. Енді клиенттерге классикалық жолмен жүріп, тиісті бағалау көрсеткіші жинақталғанға дейін қаражатты кейінге қалдыру керек болды.

Ағымдағы сәтте бағалар жалпы сипаттамада тоқырауды жалғастыруда. Бастапқы тұрғын үйдің бағасы тоқтап қалды, қалалардың танымал аудандарында қайталама тұрғын үй ұсыныстың шектеулілігінен, сондай-ақ өсе түсетін динамикасыз салыстырмалы түрде қымбат күйінде қалып отыр. 2023 жылы ұлттық валюта бағамы нөлдік нәтижеге жуық ауытқып, бірінші жартыжылдықтың қорытындылары бойынша доллармен салыстырғанда 2%-ға өсті, бұл да бағаның өсуін тежейді. Оның үстіне инфляция жыл басында 20%-дан жоғары шыңға жетті және осы күнге дейін төмендеуін жалғастыруда.

2-тарау

Нарықтың ағымдағы жай-күйі

2.1 Тұрғын үй иелерінің нарығы цифрмен

Freedom Finance Global зерттеулері көрсеткендей, қазақстандықтардың жартысынан астамы (52,2%) тұрғын үй иелері болып табылады. Жастар арасында барлығы 29,7%, ал аға топта 75,5% анықталды. Сатып алу-сату және ипотека мәмілелерінің көпшілігі тиесілі неғұрлым экономикалық белсенді топта (30 жыл – 44 жыл) меншік иелері барлығы 45,8% болып табылады. Бұл ретте тұрғылықты жері бойынша (қалаларда – 50,7%, ауылдарда – 54,5) тұрғын үй иелерінің саны, материалдық әл-ауқат деңгейі (табыстың төмен деңгейі – 52,2%, орташа – 53,2%, ең жоғары – 60,0%) арасында статистикалық маңызды айырмашылықтар жоқ.

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

Сауалнамаға қатысқан қазақстандықтардың 9,3%-ы ғана меншігінде жалға бере алатын қосымша баспана бар. Дегенмен, олардың жартысынан азы (45,6%) ғана оларды жалға беруде. Қосымша тұрғын үйдің меншік иесі қаншалықты жас болса, соншалықты жиі ол оны жалға береді, бұл туыстарының кішірек ұрпағын тұрғын үймен қамтамасыз етуде ауыртпалықтың аздығына байланысты болар. Қалдығында – 4,2% қазақстандық, олар тұрғын үйді жалға беру нарығында белсенді. Алайда, адамдардың 47,8% тұрғын үйдің меншік иесі емес, ал оны жалға ресімдеушілердің саны шамамен 17%-ды құрайды, бұл жалға берушілерге қарағанда пайыздық арақатынаста көбірек. Тұрғылықты жеріне байланысты жалға беру статистикасы ерекше: ауылдық жерлерде қосымша тұрғын үйді 41,9% жалға береді, бұл қалалық жерлердегі көрсеткіштен онша артта қалмайды - онда оны иелерінің 49,1% жалға береді.

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

Қазақстандықтардың көпшілігі негізгі әлеуметтік-демографиялық сипаттамаларына және жасына қарамастан жеке меншік үйлерде тұрады (62,7%). ҚР облыстарында пәтер иелерінің саны орта есеппен 35,4%-ды құрайды, ал республикалық маңызы бар қалаларда бұл көрсеткіш 59,2%-ға дейін артады. Көппәтерлі үйлердің ең көп үлесі Астанадағы жылжымайтын мүліктің жалпы санынан – 71,7%. Алматыда бұл көрсеткіш 55,8%-ды құрайды, ал Шымкентте болса – үйлердің екі түрі бірдей.

2023 жылғы 1 қаңтардағы жағдай бойынша Қазақстандағы тұрғын үйлердің жалпы саны 2 493 685 бірлікті құрайды, оның ішінде айтарлықтай үлес жеке тұрғын үйлерге тиесілі – 2 182 144 (87,5%), қалған бөлігі – көппәтерлі үйлерге тиесілі – 311 541 (12,5%). Бұл көппәтерлі үйлер алаңының ықшамдылығымен және көп пәтерлерді сыйдыру мүмкіндігімен түсіндіріледі. Өңірлік бөліністе Түркістан облысы ерекше бөлінеді, оған үйлердің ең көп саны келеді – 345,2 мың, ауылдық жерлердегі үйлер саны 266,3 мыңды құрайды. Ол қалалық (республикалық маңызы бар қалаларды қарамайтын болсақ) және ауылдық елді мекендердегі тұрғын үйлердің саны бойынша бірінші орында тұр.

Алматы қалалық елді мекендердегі жеке және көппәтерлі тұрғын үйлер бойынша абсолюттік көшбасшы болып табылады, мұнда 140,8 мың жеке (ЖТҮ жалпы санының 15,9%) және 27,5 мың көппәтерлі тұрғын үйлер (КПТҮжалпы санының 21%) бар. Жеке тұрғын үйлер саны бойынша екінші және үшінші орында Шымкент – 137,1 мың үй (15,4%) және Түркістан облысы – 75,9 мың үй (8,5%), көп пәтерлі үйлер саны бойынша Қарағанды және Ақмола облыстары - тиісінше 17,4 (13,3%) және 7,8 мың бірлік (6%) көш бастап тұр.

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

2.2 Тұрғын үй нарығындағы теңгерім: сұранысты қалыптастыру факторлары

Баға белгілеудің макроэкономикалық факторларының ішінде елдің жалпы әл-ауқаты ерекшеленеді. Атап айтқанда, оның жалпы ішкі өнімі мен жан басына шаққандағы ЖІӨ, табыс алудың жеткілікті нүктелері (Қазақстан жағдайында мұнай үлгі болып табылады), инвестициялық тартымдылық, жоғары кредиттік рейтингтер, саяси ішкі және геосаяси сыртқы тұрақтылық. Төменде базалық ставканың деңгейі – елдегі ақша алу құны және ҚР Ұлттық банкінің экономика белсенділігін басқарудағы негізгі құралдарының бірі басым мәнде қарастырылады. Базалық ставканың деңгейі өз кезегінде инфляция деңгейімен және ұлттық валютаның тұрақтылығымен – халықтың төлем қабілеттілігіне әсер ететін факторлармен тығыз байланысты.

Құрылыс компаниялары тарапынан бағалар сұраныс, бәсекелестік, үкімет тарапынан қолдау деңгейі, құрылыс материалдары мен құрылыс орындарының бағалары есебінен қалыптастырылады.

Өз кезегінде тұрғын үйге деген сұранысқа халықтың экономикалық белсенділігі, тұрғын үй алаңы қорының жеткіліктілігі, урбанизация және халықтың ішкі көші-қоны деңгейі, ипотеканы алуға қолжетімділік әсер етеді.

2.2.1 Урбандалу

Қазақстанда урбандалу деңгейі жыл сайын өсіп келеді. 2019 жылы Ұлттық экономика вице-министрі Ермек Алпысов 2025 жылға қарай бұл көрсеткішті 62%-ға дейін жеткізу жоспарланғанын, ЭЫДҰ елдеріндегі орташа деңгей 77% болғанын мәлімдеді. Алайда бұл санға 2022 жылы қол жеткізілді, ол кезде ауыл халқының үлесі 38,5%-ға дейін төмендеді.

Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, өткен жылы барлық ірі қалаларда сальдо оң динамиканы көрсетті. Өңіраралық көші-қон ағындарында тек республикалық маңызы бар қалалар мен Алматы облысында ғана оң нәтиже болды, бұл урбанизациядағы негізгі үш бағытты белгіледі. Оңтүстік және оңтүстік-шығыс – Түркістан, Жамбыл және Жетісу облыстары халық ағыны бойынша 3 өңірге кірді. Маңғыстау және Ақмола облыстарында шамалы өзгерістер байқалды, бұл Астанаға жақын маңдағы ауылдар мен қалалардан келетін адамдардың аз ғана ағынын көрсетеді.

Еңбек ресурстарын дамыту орталығының базалық сценарийінде ең көп демографиялық өсім Астанада күтілуде, онда халық 2030 жылға қарай – 27-35% есе, ал 2050 жылға қарай – 2-2,3 есеге, сондай-ақ Шымкент қаласында (22-28% жылға қарай – 2030 есе және 2050 жылға қарай - 1,9-2,2 есе) және Маңғыстау облысында (19-25% және 1,9-2,2 есе) өсуі мүмкін.

2030 жылға қарай Солтүстік Қазақстан облысының халқы 2050 жылға қарай 8-11%-ға және 30-39%-ға, Қостанай облысында 2030 жылға қарай 4-8%-ға және 2050 жылға қарай 19-27%-ға, Шығыс Қазақстан облысында 2030 жылға қарай 3-7%-ға және 2050 жылға қарай 14-23%-ға қысқаруы мүмкін.

Дереккөз: Еңбек ресурстарын дамыту орталығы

2.2.2 Тұрғын үй алаңы қорының жетіспеушілігі

Жылжымайтын мүлік нарығында тұрғын үй алаңының жетіспеушілігі нарықты дамыту және тұрғын үйдің жоғары бағасын ұстап тұру үшін басты дәлел ретінде жиі келтіріледі. Бұл фактор сондай-ақ нарықтағы ағымдағы тоқырауға ұзақ мерзімді триггер ретінде өсуге жиі қарсы қойылады.

Жалпы тұрғын үй қорының ауданы соңғы 10 жылда 69,1 млн шаршы метрге немесе 20,6%-ға өсті. 2022 жылдың қорытындысы бойынша жеке немесе мемлекеттік емес заңды тұлғаларға тиесілі жылжымайтын мүлік үлесі 397,01 млн шаршы метрді құрады.

Осындай кезеңде халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету деңгейі (бір адамға тұрғын үй үлесі) 20,9-дан 23,4 шаршы метрге дейін өсті, ал орташа жылдық өсу қарқыны 12%-ды құрады. Тұрғын үй қорының өсуiне қарамастан, Қазақстандағы тұрғын үй жағдайы проблемалы күйде қалып отыр. Салыстыру үшін негізгі параметр БҰҰ халықаралық стандарттарында келтіріледі, мұнда бір адамға тұрғын үйдің жалпы алаңының талап етілетін нормасы 30 шаршы метрді құрауы тиіс. Бұл жағдайда, 2022 жылдың қорытындысы бойынша қор тапшылығы шамамен 114 млн шаршы метрді құрады, мұны жалпы алаңның 28%-ы әсер етуші нәтиже деп атауға болады.

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

Тұрғын үймен қамтамасыз етілу көрсеткіші өңірге және елді мекеннің (қалалық немесе ауылдық) мәртебесіне қатты байланысты. Облыстар бойынша орташа көрсеткіш екі ірі қалада ең жоғары: Астана (бір адамға 30,5 шаршы метр) және Алматы (бір адамға 29,1 шаршы метр), сондай-ақ Маңғыстау облысы мен Шымкентте (тиісінше бір адамға 27,8 және 27,4 шаршы метр). Ең төмен көрсеткіштер Жамбыл, Жетісу, Түркістан облыстарында, сондай-ақ Абай облысында (бір адамға 20 шаршы метрден төмен).

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

Айта кету керек, урбандалудың өсуін ескере отырып, қалалық тұрғын үй қоры елдікіне қарағанда жылдам өсуде. Мәселен, 2022 жылдың соңына қарай қалалық тұрғын үй қорының өсу қарқыны 5,4% құрады (ел бойынша өсу қарқыны – 4,5%). Бұл ретте қала халқының тұрғын үймен қамтамасыз етілуі, керісінше, ел бойынша көрсеткіштен баяу өсуде (1,3%-ға қарсы 1).

2.2.3 Тұрғын үй құрылысына инвестициялар

Қарастырылып отырған онжылдық кезеңдегі инвестициялар көлемінің динамикасы оң болды және 2022 жылы 2,9 трлн теңгеге жетті. Оң динамикаға жеке инвестициялардың 607,6 млрд теңгеге – 2,5 трлн теңгеге дейін ұлғаюы әсер етті. Сонымен қатар, бюджеттік инвестициялар көлемі 405,2 млрд теңгеден 288,6 млрд теңгеге дейін қысқарды. Соңғы 10 жылда орташа жылдық өсу қарқыны 21,8%-ды құрады. Бұл ретте жылдық өсу қарқынының ең жоғарғы мәні 2020 жылға тиесілі - 34,8%. 2020 жылы салымдар қарқыны 2019 жылға қарай 34,8%-ға дейін жылдамдатылатыны анық, содан кейін біршама баяулайды, бірақ келесі екі жылда жоғары болып қалады (2021 жылы 22,5% және 2022 жылы 19,1%).

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

2022 жылы инвестициялардың өсу деңгейі мен пайдалануға берілген тұрғын үйлердің жалпы алаңы арасында айтарлықтай алшақтық болатынын атап өткен жөн. Егер 2021 жылы көрсеткіш 16,9 млн шаршы метрді құраса, 2,4 трлн теңге инвестиция болса, 2022 жылы 15,7 млн шаршы метр 2,9 трлн теңге инвестиция тапсырылды. Айырмашылық құрылыс материалдарына бағаның көтерілуімен, салынып жатқан нысандарды тапсыру мерзімінің ұзаруымен және жаңа тұрғын үй құрылыстарында үзіліспен байланысты болуы мүмкін.

Тапсырылған тұрғын үй алаңы төмендеген кезде инвестициялардың өсуі салада пайдаланылмайтын ақша туралы айтуы мүмкін, бұл құрылыс салушы компаниялардың қаржылық қиындықтарын тудырады. Екінші жағынан, мұндай жағдай кейінгі жылдары нарықтың жылдам дамуына алып келуі мүмкін. Бұл нарықтағы жағдай жақсарған жағдайда болады, себебі компаниялар инвестицияларды қайтару үшін жеделдетілетін болады.

Дереккөз: Ұлттық статистика бюросы

2.2.4 Ипотекалық несие беру нарығы

Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасының аумағында мемлекет пен Отбасы банкі қаржыландыратын және екінші деңгейдегі банктер ұсынатын жеңілдікті ипотекалық несие беру бағдарламаларын іске асырады. Соңғылары коммерциялық ипотекалық несиелеуді де ұсынады. Ипотекалық кредиттеудің жалпы көлемі 2018-2022 жылдар аралығында 448 мыңнан астам ипотекалық несиені құрады. Халықты несиелендірудің ең танымал жеңілдікті ипотекалық бағдарламасы – «7-20-25» (бұрын – «Баспана»), ол қазақстандықтарға бастапқы жылжымайтын мүлік нарығында жеке тұрғын үйсіз ипотека беруге бағытталған.

Оның міндеті – халықтың алғашқы тұрғын үйге қол жеткізуін жеңілдету, сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсарту. Бағдарламаның операторы «Қазақстандық орнықтылық қоры» АҚ. Ол салыстырмалы түрде төмен пайыздық ставкамен және кепілдің (сатып алынатын мүліктің) болмауымен сипатталады, бірақ қарыз алушы (қосалқы қарыз алушы) үшін бірқатар қосымша шарттарды көздейді. Мысалы, тұрғын үйді тек бастапқы нарықта ғана сатып алу және тұрғылықты жеріне қарай сатып алынатын тұрғын үйдің сомасы бойынша шектеулер.

Жеңілдікті ипотекалық бағдарламалар ең төмен пайыздық ставкаларды – 5%-дан бастап және қосымша шарттарды сақтауды көздейді. Олардың арасында квоталар (жас отбасылар, әйелдер, көп балалы және аз қамтылған отбасылар, мүгедектігі бар адамдар), банк ұсынған жылжымайтын мүлік объектілерін таңдау және басқалар көзделетін азаматтар санатына жататындығы да бар. Қазір белгілі тоғыз жеңілдікті бағдарламаның бір бөлігі тоқтатылды («Нұрлы Жер», «Шаңырақ» және басқалар). Бұл ретте қалғандары белгілі бір әлеуметтік сипаттағы адамдар үшін және сатып алынатын тұрғын үй орны (мемлекеттік қызметшілер, 35 жасқа дейінгі жастар, халықтың әлеуметтік қорғалмаған бөлігі, әскери қызметшілер және т.б.) үшін тар бағыттағы сипаттамаға ие.

Нарықта Отбасы банкі жеке орын алады, ол пайызы төмен жеңілдікті ипотекаларды, сондай-ақ «аралық қарыз» арқылы банктің жеткілікті бағалау көрсеткіші болмаған кезде аралас сипаттағы қарыздарды береді. Сондай-ақ, банк 2023 жылғы 21 тамызға дейін аукционда бағалау көрсеткіші жоғары ипотекалық депозитті сатып алуға мүмкіндік берді. Ипотекалық нарықта бұл банк 2022 жылы Қазақстан Республикасындағы ипотеканың жалпы үлесінің 67%-ын бере отырып, алдыңғы орында тұр.

Соңғы үш жылда 2020 жылға дейін енгізілген жеңілдікті ипотека бағдарламалары бұдан да тиімді және сұранысқа ие болды, себебі осындай қаржы өнімдерінің мөлшерлемелері мен екінші деңгейлі банктер беретін мөлшерлемелер арасында үлкен айырмашылық пайда болды. «7-20-25» бағдарламасының қарызы мысалында клиент бастапқы жарнасы 20% болатын 7%-бен ипотека ала алды, ал стандартты ипотека бойынша бірінші жарнаның осындай шарттары бар банк 20%-бен қарыз бере алды.

Бұл шек емес еді, себебі ипотеканың мерзімін ұлғайтып, бастапқы жарнаны төмендете отырып, клиент өзінің банк алдындағы төлем қабілеттілігінің ұзақ мерзімді тәуекелдерін арттырды. Банк өз кезегінде оның мөлшерлемесін көтере отырып, клиенттің өзінен тәуекел үшін ақы талап етті. 7%-бен қарыз ала отырып, клиенттің шыңында (ақпанда) жылдық инфляциядан үш есе төмен мөлшерлемесі болды. Ай сайынғы төлемдердің клиенттің бюджетіне әсері жоғары болған жағдайда да, жоғары инфляция мен жалақының өсу қарқыны бірнеше жыл ішіндегі жүктемені айтарлықтай жеңілдетер еді. Сондықтан да 2023 жылдың басында «7-20-25» бағдарламасына жылдық лимит түріндегі шектеулер қатты дүрбелең тудырды. БАҚ-та онлайн-өтінімдердің айлық лимиті екі секунд ішінде аяқталып, жеңілдікті автонесиелеу үшін онлайн-өтінімдерде 13 секунд рекорд жасағаны туралы хабарланды.

Қолайсыз ипотекалар бойынша банктер өздерінің жеке бағдарламаларын ұсынады. Бұл несиелер бойынша ставкалар едәуір жоғары. Олар көбінесе жылжымайтын мүлік құнының 19-20% бастапқы жарна кезінде жылдық 17-19% құрайды (кейбір жағдайларда 50% дейін жетеді). Коммерциялық банктерде ипотекалық кредиттер ұсынылатын неғұрлым стандартты мерзім 180 айды (15 жыл) құрайды.

Екінші деңгейлі банктердің тұрғын үй салуға және сатып алуға (ипотекалық несиелендіру) ипотекалық несиелер беру көлемі 2022 жылы 1,989 трлн теңгені құрады. Жинақтау қорытындысымен ипотекалық несиелеудің жалпы көлемі 2023 жылдың басына қарай Қазақстанда 4,708 трлн теңгені, ал 2023 жылдың шілдесіне қарай 5,025 трлн теңгені құрады.

Дереккөз: Freedom Finance Globa зерттеуі

Бұл несиелердің басым бөлігі (шамамен 29%) елорда – Астанаға тиесілі. Төрттен бірінен сәл кемі – Алматы қаласының ірі қаласына жатады. Қалған өңірлерде 5%-дан астам несие Қарағанды, Ұлытау, Шығыс Қазақстан, Абай облыстарында, сондай-ақ Шымкент қалаларында берілген. Ең азы Түркістан, Қызылорда және Солтүстік Қазақстан облыстарына тиесілі (0,6; тиісінше 1,4 және 1,5%).

Ипотекалық несиелеудің шыңы 2022 жылы 214,4 млрд теңгенің несиесі берілген қазан айында болды. Несие көлемі бойынша екінші болып сәуір айы, ол кезде көрсеткіш 193,1 млрд теңгені құрады. Ең аз көлем қаңтар мен ақпанға тиісінше 110 және 135,8 млрд теңгені құрады.

Дереккөз: ҚР Ұлттық банкі

Бес жыл ішінде ипотекалық несиелер көлемі 3,8 есеге өсті – 2018 жылы көрсеткіш 525 млрд теңгеге тең болды. Екі жыл ішінде ол екі есеге (967,7 млрд теңгеден), ал бір жылда 14%-ға (1,74 трлн теңгеден) артты. Айтарлықтай секіру 2021-2022 жылдар аралығында – 80% болды.

Дереккөз: ҚР Ұлттық банкі

Айта кету керек, 2021 жылы берілген ипотекалық қарыздар саны шамамен 160 мыңды құрады, оның ішінде 606 мың сатып алу-сату мәмілесі шамамен 26%. Жыл соңында өтімділіктің БҰЗҚ нарыққа шығуынан туындаған мәмілелер санының жоғары өсуімен ерекшеленді. 2022 жылы ипотекалардың саны 156 мыңға тең болды, ал мәмілелердің жалпы саны 465 мыңды құрады. Ипотекалық қарыздардың деңгейі 34%-ға дейін өсті. Алайда шығарылған сандардың мәмілелер санына ипотекалық қарыздардың 40%-дық санын мәлімдейтін Бірінші кредиттік бюроның деректерімен айырмашылықтары бар. Дегенмен, берілген ипотекалар санының аздап төмендеуі кезінде олардың үлесі нарықтағы жалпы мәмілелер санының төмендеуі есебінен ғана өсті. Бұл ретте жоғарыдағы кестеде беру көлемі өскені көрінеді. Бұл халықтың бағаның өсуіне байланысты қарыздың үлкен көлемін белсенді түрде ала бастауымен түсіндіріледі.

Дереккөз: ҚР Ұлттық банкі

Ипотекалық несиелерді беру динамикасы 2022 жылы нарықтағы тоқырауды көрсетті - 2023 жылы берудің төмендеуі байқалады. Егер 2022 жылдың қаңтар-шілде айларында жаңа ипотекалық қарыздар көлемі 1,04 млрд теңгені құраса, ағымдағы жылдың сәйкес кезеңінде бұл көрсеткіш 850,3 млрд теңгеге дейін төмендеді (22,7%).

Екі жылдық кезеңнің талдауынан қарыздар саны жылдың аяғында төмендеп, сәуірге дейін өсіп, одан кейін қайтадан төмендеп бара жатқаны көрініп тұр. Ағымдағы жылғы қаңтарда санының қысқаруы «7-20-25» ипотекасын алудың қиындықтарына байланысты. Біршама тыныштықтан кейін сәуірде өсу байқалады – осы кезеңде теңгенің нығаюына және Қазақстанда инфляцияның төмендеуіне тура келді. Мамырдағы белсенділіктің құлдырауы Отбасы банкінің жыл сайынғы сыйақыларын төлеу кезіндегі үзіліспен байланысты болуы мүмкін. Оның нарықтағы үлесі басым болғандықтан (+ 70%), кредиттер берудің ішкі ерекшеліктері бүкіл нарыққа әсер етуі мүмкін. Сондай-ақ бұл ерекшелік тұрғын үй депозиттерін (туыстарынан басқа) сатудың күшін жоюға байланысты тамыз-қыркүйек айларында өтінімдердің төмендеуінің тағы бір толқынына себеп болуы мүмкін.

Сонымен қатар, отандық ипотекалық нарықтың даму деңгейі төмен күйінде қалып отыр. 2022 жылы ЖІӨ-ге қатысты ипотекалар көлемінің бағаланатын параметрінде (3,5%) біздің ел Лесото (3,86%), Гватемала (3,41%) және Папуа-Жаңа Гвинеяға (3,27%) жақын болды.

Дереккөз: Helgi Library

3-тарау

Нарықтық сентимент

3.1 Нарықты бағалау және халықтың күтуі

Тұрғын үйді әлеуетті сатып алушылар арасында сентимент негізінен сатып алу қабілетімен белгіленеді. Қазақстанның 1047 тұрғыны арасында жүргізілген Freedom Finance Global сауалнамасы тұрғын үйге деген үлкен сұранысты жанама түрде растайды.

Алайда ставкалардың айтарлықтай қатаң нарығы ықтимал ипотекалық қарыз алушылардың несиелік тәуекелінің нашарлауына ықпал етеді, бұл өз кезегінде «қара тізімдер» деп аталатын нарықтың дамуына кедергі келтіреді. 2022 жылы бұл проблема мерзімі өткен кредиттердің (90 күн) 24%-ға өсуіне байланысты айтарлықтай өзекті болды. 2023 жылы проблема банктердің кіріс алудың неғұрлым қарапайым тәсілі – мемлекеттік облигацияларды сатып алу аясында халықты несиелендіруді қаламауына айналды.

Тұрғын үй сатып алуды жоспарлап отырған респонденттер арасында жүргізілген сауалнама көрсеткендей, 90% тұрғын үй сатып алу қажеттілігімен келіседі. Ең көп бөлігі (33,9%) ағымдағы жылы сатып алу мәселесін шешудің таңдаулы нұсқасы болар еді деп хабарлайды. Үш жыл ішінде тұрғын үй сатып алуға аз ғана адам дайын – 31,6%. Бұл ретте ағымдағы жылы тұрғын үй сатып алғысы келетіндердің көпшілігінің жасы 25-34 жас (37,7%). Халықтың бұл бөлiгi экономикалық белсендi болып табылады, алайда сатып алу қабiлетiне келер болсақ, 35-55 жастағы адамдарға жол беруде. Алайда айта кетерлік жайт – ағымдағы жылы тұрғын үй сатып алуды жоспарлап отырған сауалнамаға қатысушылардың ең көп саны Ақмола облысында тұрады. Урбандалу туралы жоғарыда айтылған бөлікте бұл облыс ірі өңірлік қала – Астанаға халықтың кетуінде көш соңында қалып кеткені атап өтілді. Бұл ретте дәл Ақмола облысында ауылдан қалаға көшуге жаңа тұрғын үй сатып алуға себеп болғандардың ең көп саны бар (13%). Бұл факті Еңбек ресурстарын дамыту орталығының Астананың Қазақстандағы урбандалу деңгейі бойынша көшбасшы болатыны туралы болжамымен сәйкес келеді.

Тұрғын үй сатып алуды жоспарлағандардың басым бөлігі жаңа, бірақ пайдалануға берілген үйлерді таңдап, салынып жатқан үйден тұрғын үй сатып алудан бас тартады. Үрдіс жасқа байланысты өзгеруде: 18-24 жастағы жастар пайдалануға берілген жаңа ғимараттардағы үйлерді 60% жағдайда таңдайды, алайда жасына қарай қайталама тұрғын үйді таңдау 41%-ға дейін артады. Ол 35-55 жастағы адамдарда болады.

Республикалық маңызы бар қалалар арасында Шымкент бөлінеді, онда респонденттер «қазаншұңқырдан» (6,1%) тұрғын үй сатып алуға төзбейді және қайталама нарықты (51,5%) көбірек таңдайды. Сондай-ақ, Шымкентте тұрғын үй сатып алу кезінде қалада немесе жақын маңында жер учаскесі бар жеке тұрғын үйді таңдайтындар көп (30,3%) және көппәтерлі үйден тұрғын үй сатып алғысы келетіндер аз (48,5%). Бұл Шымкент пен Түркістан облысының республикадағы жекеменшік үйлер саны бойынша көш бастап келе жатқандығымен түсіндіріледі. Сондай-ақ, Шымкент пен Астанада Алматыға қарағанда, қолайлылығы көбірек үйлерді қалайды, ал оңтүстік астанада тұрғын үй алаңын кеңейтуді көбірек қалайтындар саны артық.

Облыста қарастырылып отырған тұрғын үйлердің ішінде жеке салынып жатқан үй мен жер телімінің нұсқасы көш бастап тұр. Мұндай нұсқаны (45-50%) Алматыда да, Астанада да таңдайды, алайда жауаптарда аға буын (25-55 жас) көбірек көрінеді. 24 жасқа дейінгі адамдар көп пәтерлі көпқабатты үйдегі қалалық пәтерді таңдайды. Бөлме саны туралы сұрақта 3 бөлмелі нұсқа көш бастап тұр.

1 немесе 2 бөлмелі пәтерлерді сатып алу нұсқасы танымал болып табылады, олар көбінесе шаршы метрмен қымбаттайды және жаңа құрылыстарда сатылмай қалады.

Сатып алушылардың жартысынан азы екінші нарықта мәміле жасағандарға тиесілі. Үрдіс сұралатындардың жасына да қатты тәуелді – респондент үлкейген сайын, ол қайталама нарықтың нұсқасын жиі таңдайды. 65% жуығы көп пәтерлі үйден пәтер сатып алғандарын мәлімдеді. Бұл ретте 2 бөлмелі пәтерді сатып алу нұсқасы ең танымал болды – оны сауалнамаға қатысушылардың 36,8% таңдады.

Ипотеканы пайдаланған жағдайда бірінші орынды Отбасы банкі (51,8%) алады, ал Халық банкі мен ЦентрКредит Банкі 13,6% көрсеткішпен екінші орынды бөліседі. Олардың жартысы ай сайынғы төлемдерді 100 мың теңгеден 250 мың теңгеге дейін төлегенін хабарлайды. 250 мыңнан астам теңге төлегендердің үлесі 14,6% құрады.

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

Тұрғын үй сатып алудың негізгі көзі ипотека болды. Сатып алушылар арасында да (18,5%), сатып алуды жоспарлағандар арасында да (26,9%) тұрғын үй алаңын кеңейтуге бағытталғанына қарамастан, алдыңғы тұрғын үйді сатқандардың үлесі онша көп емес - 12,8%. Алайда жоспарлағандар арасында бұл көрсеткіш екі еседен жоғары – 27,8%. Бұл соңғы үш жылда тұрғын үй бағасының өсуіне байланысты болуы мүмкін.

Сондай-ақ бұл топта адамдар өздерінің жинақтарын (29,4% қарсы 30,9%) және туыстарының қаражатын тартуға ниет білдіргендерден (9,4%) бірнеше есе аз пайдалануды жоспарлап отыр.  Бір жағынан, бұл сатып алушылық сенімділіктің өсуін білдіруі мүмкін, алайда бұдан әрі сипатталатын деректерде, егер нарықтағы ағымдағы жоғары мөлшерлемелер туралы мәселе туындаса, ол расталмайды.

Сауалнамаға қатысқандардың 75%-ы тұрғын үй сатып алуға қаражат жетіспейді деп мәлімдейді. Бұл ретте Шымкентте үштен бірі (ең үлкен көрсеткіш) жеткілікті ақша бар деп мәлімдейді. Пәтер сатып алуды жоспарлағандардың 60%-дан астамы ипотеканы пайдаланатынын мойындайды. Бұл нәтиже бұрын айтылған (2022 жылы 34-40%) ипотекалық мәмілелердің үлесінен айырмашылығы бар. Бұл маңызды, себебі нарықтық ставкаларға күшті тәуелділіктің болашақ үрдісін анықтап, 2023 жылы инфляцияның жоғары болуына байланысты жинақталған қаражаттың төмендеуін көрсете алады. Айта кетейік, жинақтарды пайдалануды жоспарлағандардың үлесі жалпы Қазақстан бойынша 31%-ды және Алматы мен Астанада 33-34%-ды құрайды. Аталған қалаларда сұралғандардың төрттен бір бөлігі қолда бар тұрғын үйлерді сатудан түскен қаражатты пайдалануды жоспарлап отыр. Бұл жерде ипотеканы таңдайтындардың ең төмен үлесі және республикалық маңызы бар қалалар арасында тұрғын үй сатудан түскен қаражатты қалайтындардың ең үлкені Шымкент қайта көзге түсті.

Ағымдағы шарттармен (жылдық ~ 20%) ипотекаға қол жеткізе алады деп санайтын адамдардың үлесі 40%-ды құрайды. Бұл күткендегіден көп, және сатып алуға ниет білдіргендердің басым бөлігі жоғары мөлшерлемеде де ипотекаға баруға дайын екенін көрсетеді. Инфляцияның төмендеу үрдісі және үкімет тарапынан ақша-несие саясатының әлсіреуіне қатысты кейбір вербальды сигналдар бар екенін ескере отырып, ставкалардың төмендеуі ипотекалық несие беру нарығын сенімді түрде түрткі болуы мүмкін. Алайда, екінші жағынан, сұралғандардың жартысынан 10-нан 20%-ға дейінгі мөлшерлемелерді төлеу толық өтеу үшін бөгде көмекті (мысалы, туыстарының) талап етер еді. Айта кетерлігі, жылдық 15-20% деңгейі көпшілік үшін өздерінің қаржылық жағдайын қалай бағалағанына қарамастан, олар төлей алатын (кез келген тәсілмен) ең жоғары мөлшерлеме болып табылады. Сауалнамаға қатысушылардың 70%-ы егер ставка 20%-дан жоғары болса, ипотеканы төлей алмайтындарын мәлімдейді.

Ипотеканы жоғары 20%-бен алуға дайын болғандардың 40%-ын және жоғары мөлшерлемелер бойынша төлей алмайтындарын мәлімдеген 70%-ын ескерсек, халықтың өтімділігіне қатысты айтарлықтай созылған жағдай қалыптасады. Бұл орайда «қаржылық авантюризмге» бейімділік байқалады, себебі деректерді өтеу үшін әлеуетті қарыз алушылар 20% үшінші тұлғаларға үміттенеді. Бұл мерзімі өткен төлемдер бойынша деректерге 90 күннен (NPL) артық салынбайды, ол 2022 жылдың аяғында шамамен 5%-ды құрады. Бірақ мұндай жағдай банк нарығы сарапшыларының ипотекадағы қарыз алушылардың сапасының төмендігі туралы пікірлерімен сәйкес келеді.

ҚР Ұлттық банкінің мәліметінше, Алматы мен Астанаға елдегі барлық ипотекалық несиелердің жартысынан астамы (53%) тиесілі. Бұл ретте Алматыдағы 24,5%-ға қарағанда 28,5%-дан астам қарыз Астанаға кетеді. Үшінші орында күтпеген жерден миллионыншы қала Шымкент емес, Қарағанды тұр.

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

Нарықтағы төлем мерзімі өтіп кету деңгейін талдау кезінде Алматыда айтарлықтай күшті еңіс байқалды. 2022 жылы аталған қалаға нарықтағы барлық кешігу көлемінің 70% тиесілі. Тұрғын үйдің қымбаттығына байланысты үлкен үлес пайда болуы мүмкін деп болжауға болады, алайда Астанада бұл көрсеткіш 6%-ды ғана құрайды.

Ағымдағы жылдың 1 қаңтарына қарай нарықтағы мерзімін өткізудің жалпы деңгейі 221 млрд теңгені құрады. 2022 жылы ол 229,1 млрд теңгеден сәл артық болды. Екі кезеңнің де мерзімі 2021 жылғы 1 қаңтардағы деңгейден едәуір жоғары, ол 184,1 млрд теңгені құрады. Бұдан 2022 жыл қарыз алушылар үшін айтарлықтай күрделі болды деген қорытынды шығады.

3.2 Нарықты бағалау және кәсіби қатысушылардың нарықтық күтулері

Нарықты сараптамалық бағалау мемлекет тарапынан басқарудың жоғары буыны менеджерлерімен (нарықты реттеу), құрылыс салушылармен, жылжымайтын мүлік агенттіктерімен, жылжымайтын мүлік саласындағы хабарландыру агрегаторларымен және екінші деңгейдегі банктермен сұхбатты қамтыды. Сандық тұрғыдан алғанда сарапшылардың жауаптары біркелкі емес, себебі пікірлер бір жағы жағымды баға беретін, ал екінші жағы нарықтағы тоқырауға бейім пікірлермен тең бөлісті. Айта кету керек, сарапшылардың нарық туралы пікірлері негізінен өз жұмыс саласынан құралады – оның қызмет аясындағы өсім жағдайында нарық оң бағаланады, сәйкесінше керісінше тоқырау ретінде түсіндіріледі. Жалпы сарапшылар нарықты төмендетуші деп сипаттауға бейім емес, ал жылжымайтын мүлік нарығындағы көпіршік туралы сұраққа «егер бар болса, онда ол шамалы» деп жауап береді. Дегенмен, олар нарықтың проблемалары мен кемшіліктерінің өрісін ауқымды деп атап көрсетеді және өтімділіктің төмендігін және жоғары ставкалар мен бағаларды, сондай-ақ құрылыс салушылар тарапынан жұмыс стандарттарының төмендеуін мойындайды. Мұның артында тұтынушының сенімсіздігі проблемасы тұр.

Банк секторының сарапшылары тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығын банк деңгейіне және онда іске асырылатын ипотекалық бағдарламалардың санына қарай бағалайды. Ипотекалық нарықтағы көшбасшы Отбасы банкінің сарапшысы нарықтың қазіргі жай-күйін дамушы ретінде сипаттайды, өйткені бүгінгі таңда ипотека мен несиелеудің дамуы байқалады (2020 жылмен салыстырғанда). Сонымен қатар, маман атап өткендей, ипотекалық бағдарламаларға сұраныстың тежеуіш факторы халықтың көп санының банктерде қара тізімде болуы, яғни несие тарихы нашар болуы болып табылады.

Көлемі жағынан аз банктің сарапшысы тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығында шамамен бір жыл бойы жалғасып келе жатқан тұрақсыздық кезеңін тіркейді, бұл, оның пікірінше, депозиттік шоттарды сатып алу жөніндегі бағдарламаның аяқталуына байланысты. Бұл, өз кезегінде, барлық ниет білдірушілерді төмендетілген мөлшерлеме бойынша ипотеканы алуға немесе ақша қаражатын өз бетінше жинақтауға міндеттейді.

Сондай-ақ, сарапшы бүгінгі таңда тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығы шамадан тыс қаныққанын көрсетіп отыр, мұны «Крыша» (krisha.kz) агрегаторындағы хабарландырулар дәлелдейді. Оның пікірінше, тоқырау кезеңі халықтың сатып алу қабілетінің төмендігіне байланысты, азаматтардың аздаған пайызы ғана ипотекалық несиелеуге мүмкіндік бере алады. Ол құрылыс салушылардан жеңілдетілген бағдарламалар тұрғын үй сатып алу мүмкіндігіне оң әсер етуі мүмкін деп санайды, бірақ, өкінішке орай, бұлар ҚР-да жоқ.

Жылжымайтын мүлік агенттіктерінің сарапшылары тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығының қазіргі жағдайын тоқтаудан шығу ретінде сипаттайды. Өткен екі жылда олар оның нысандарына деген сұраныстың төмендегенін атап өткен болатын. Құрылыс салушылар дайын тұрғын үйді сата алмай, сұранысты арттыру үшін түрлі акцияларды сатуға мәжбүр болды. Сондай-ақ осы қызмет саласының сарапшылары нарықтың мынадай сипаттамаларын атап өтеді:

· Бастапқы нарықтағы тұрғын үйлер оңай сатып алынады, бірақ нашар сатылады.

· Қайталама тұрғын үй, керісінше, оңай сатылады, бірақ сатып алу қиын.

Бастапқы тұрғын үйдiң қазiргi нарығы құрылыстың төмен сапасымен және тұрғын үйдiң әртүрлi санаттары арасында (премиум және бизнес санаттар арасында) елеулi айырмашылықтардың болмауымен сипатталады.

Құрылыс салушылар компанияларының сарапшылары тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығындағы аздап құлдырауды тіркеп, оны мемлекеттік бағдарламалар тізімінің қысқаруымен түсіндіреді. Алайда, бұл жағдай тұрғын үй құны мен сұранысқа ешқандай әсер етпейтінін айтады. Сарапшылар жылжымайтын мүлік нарығының шамадан тыс артып, жарылуы мүмкін деген қауіп-қатерді айтқан жоқ. Республикалық деңгейдегі құрылыс салушылар компанияларының өкілдері мынадай статистикалық мәліметтерді келтірді: жыл сайын тұрғын үйді пайдалануға беру қарқыны бір 10-15% өседі, ал 2023 жылдың қаңтарында олар 15-20% құрады. Сондай-ақ, зерттеуге қатысушылардың пікірінше, құрылысты Алматы қаласынан тартып, тартымды инвестициялық жоба болып табылатын Қонаев қаласы атап өтілді.

Жылжымайтын мүлік объектілерін сату саласындағы ірі агрегаторлар мен маркетплейстер нарықтағы тұрақсыздық кезеңін атап өтті, өйткені осы кезеңге дейін сұраныстың артуы тіркелді. Алайда, құрылыс салушылар тарапынан тұрғын үйді пайдалануға беру мерзімінің жиі бұзылуы қызығушылықты ішінара суытты.

Жылжымайтын мүлік нарығын мемлекеттік реттеу саласының сарапшылары тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығының ағымдағы жай-күйін белсенді құрылыс бумы ретінде сипаттайды. Мемлекеттік қатысу тарапынан құрылысқа берілетін субсидиялар санының өсуі байқалады, 2023 жылы 15,5 млн шаршы метр тұрғын үйді тапсыру жоспарлануда, бұл көрсеткіш сарапшының пікірінше орындалады.

Осы сауалнамаға сүйене отырып, нарық бойынша алты негізгі позиция алынды.

Жағымды

Дамушы: банк секторы

Нарықты банктің деңгейіне және ипотекалық бағдарламалардың санына қарай бағалайды. Отбасы банкі – бүгінгі таңда ипотека мен несиелендірудің дамуы байқалады. Депозиттік жинақтау жөніндегі бағдарламалар және депозиттер болған жағдайда төмендетілген ставка нарықтағы сұраныстың өсуіне әкеледі.

Жылжымайтын мүлік агенттігінің тоқтауынан шығуы

Алдыңғы екі жылда тұрғын үй жылжымайтын мүлік нысандарына сұраныстың төмендеуі байқалды, құрылыс салушылар дайын тұрғын үйді сата алмады және сұранысты арттыру үшін түрлі акцияларды сатуға мәжбүр болды.

Белсенді құрылыс дүмпуі: саясат

Мемлекет тарапынан құрылысқа берілетін субсидиялар санының өсуі байқалады. 2023 жылы 15,5 млн шаршы метр тұрғын үйді пайдалануға беру жоспарланған.

Бейтарап

Тоқырау кезеңі: екінші деңгейдегі банктер

Шамамен бір жылға созылатын тұрақсыздық кезеңі депозиттік шоттарды сатып алу жөніндегі бағдарламаның аяқталуына байланысты. Сондай-ақ ол халықтың сатып алу қабілетінің төмендігіне байланысты.

Тоқырау кезеңі: агрегаторлар

Осы кезеңге дейін сұраныстың артуы тіркелді. Алайда, құрылыс салушылар тарапынан тұрғын үйді пайдалануға беру мерзімінің жиі бұзылуы қызығушылықты ішінара суытты.

Шамалы құлдырау: құрылыс салушылар

Мемлекеттік бағдарламалар тізбесінің қысқаруы құлдырауға әкелді. Бірақ ол тұрғын үйдің құны мен сұранысқа ешқандай әсер етпеді.

Сарапшылар сипаттаған «типтік клиенттің портреті» қызықты болып көрінді. Ол 35-50 жастағы, 1-2 баласы (не бала тууды күтетін) және орташа табысы бар жұмыс істейтін серіктесі (зайыбы) бар отбасылық адам болып шықты. Сарапшылардың айтуынша, бөлмелілікке қойылатын талап отбасындағы балалардың санымен өсіп келеді, ал бала күтуі тұрғын үй алудың кең таралған себебі болып табылады. Урбандалу немесе көшу шеңберінде тұрғын үй сатып алатындардың үлесі шамамен үштен бірін құрайды. Көпшілік Отбасы банкінің бағдарламасына енгісі келеді.

Жеңілдікті мемлекеттік бағдарламаларды іске асыру шеңберінде әскерилер, мемлекеттік қызметкерлер, бюджеттік қызметкерлер, сондай-ақ халықтың қорғалмаған топтарының өкілдері - жалғыз басты аналар, мүгедектігі бар адамдар типтік тұтынушылар болып табылады. Сарапшылардың айтуынша, Өзбекстаннан қоныс аудару аясында мемлекеттік бағдарлама жүзеге асырылуда.

Сауалнамаға қатысқан кәсіби мамандар жастардың тұрғын үйді тұтынушы ретінде кездесуі сирек кездеседі деген пікірде. Олардың пікірінше, 30 жасқа дейінгі жастар тұрғын үйді жалға алушылар болып табылады, бұл бірқатар себептерге байланысты: жоғары несиелік мөлшерлемелер, «Жас отбасы» бағдарламасының тоқтатылуы, шешім қабылдау құқығының болмауы (ата-аналар үшін жиі шешеді) және мобильді өмір салты. Бұл фактор әлеуметтік сауалнама бойынша тұжырымдарға айтарлықтай елеулі түзету енгізеді.

Біріншіден, бұрын атап өтілгендей, 18-35 жастағы адамдар тобы пайдалануға берілген тұрғын үй кешендерінде бастапқы тұрғын үйді жиі таңдайды, ал 35-50 жаста екпін қайталама тұрғын үйге қарай күрт ауысады. Мұны қайталама тұрғын үйдің сұранысы жоғары және оңай сатылатынын атап өткен риелторлардың сөзі растайды. Екіншіден, респонденттің жасы артқан сайын, ол ипотекаға қарай жиі қарайды – тұрғын үйді сатып алғандардың 48,4%-ы аталған қаржылық өнімді пайдаланды. Аталған факторлар Отбасы банкінен қайталама тұрғын үй сатып алуға ипотека алатын ең танымал клиенттің портретін толықтырады.

2023 жылға арналған болжамдардағы сарапшылардың көпшілігі тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығында тыныштық болады деген пікірде. Ағымдағы жылдың соңына қарай ғана нарық тоқырау кезеңінен шыға бастайды. 2024 жылы бағаның біртіндеп өсуі болжанып отыр (негізінен бастапқы тұрғын үйге). Банк секторының мамандары құны 2025 жылға өседі деп болжап отыр. Тұрғын үй жылжымайтын мүлiк нарығына жаңа мемлекеттiк бағдарламалар, сондай-ақ Ресей Федерациясы мен Украина қақтығысына байланысты геосаяси оқиғалар елеулi ықпал етуi мүмкiн.

Жылжымайтын мүлікті жалға беру нарығындағы ахуалды сарапшылар 2022 жылғы күрт секіру (РФ-дан келген релоканттардың көп болуына байланысты) және сұраныс пен құнның бүгінгі күнге қарай біртіндеп қалыпқа келуі ретінде сипаттайды. Жалға берушілердің бұрынғы тұрғындарды көшіру үрдісі жаңа жалға алушыларды көтеріңкі бағамен қоныстандыру үшін бұрын мұндай сатып алуға дайын болмаған азаматтардың тұрғын үй сатып алуына түрткі болды.

Ірі қалаларда жалға берілетін тұрғын үйге сұраныс жоғары. Көбінесе ол студенттер үшін жатақханалардың жетіспеушілігі есебінен қалыптасқан, олар өз кезегінде тұрғын үйді бірлесіп жалға алуға мәжбүр (бір бөлмелі пәтерде 5 адамға дейін). Төлем қабілетсіз халық үшін ипотекалық кредиттердің қолжетімсіздігі жалға беру нарығын да қолдайды.

Сарапшылардың көпшілігінің пікірінше, мемлекет тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығындағы барлық процестердің басты катализаторы болып табылады және республиканың барлық қалаларында құрылысқа 100%-дық ықпал етеді. Негізгі ықпал ету құралы мемлекеттік бағдарламалар болып табылады, олар, сауалнамаға қатысушылар, бүгінгі таңда халықтың барлық топтарының сұраныстарын қанағаттандыруға жеткіліксіз деп танылады. Көптеген мемлекеттік бағдарламаларды жаңғырту және олардың шарттарын қайта қарау талап етіледі.

Зейнетақы жинақтарын пайдалану жөніндегі бағдарлама тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығына үлкен ықпал етті. Сұраныстың жылдам қызуы орын алды, алайда бағдарламаны барлығы пайдалана алмады. Бұдан басқа, қаражат жылжымайтын мүлікті сатып алуға шығарылып, шын мәнінде байытуға бағытталғанда алаяқтық тәсілі тез пайда болды. Зейнетақы жинақтары жөніндегі бағдарламаны тоқтата тұру тұрғын үй жылжымайтын мүлігіне деген сұранысты біршама суытты. Ықтимал себептерді сарапшылардың бірі атады - БҰЗҚ армян банкімен мәмілелерде активтерін жоғалтты.

Банк секторы мамандарының пікірінше, ипотекалық бағдарламалардағы негізгі тренд - ипотекалық қарызды қажет ететін санаттарды кеңейту. Бүгінгі таңда аз қамтылған азаматтар үшін әртүрлі жеңілдікті жағдайлары бар көптеген бағдарламалар бар. Алайда, халықтың төлем қабілеттілігінің төмендігі байқалады, сондықтан оларды пайдалану мүмкіндігі бәрінде де жоқ.

Екінші деңгейлі банктің сарапшысы ипотека бойынша қазіргі заманғы мөлшерлемелер ҚР орташа статистикалық азаматтары үшін өте жоғары екенін атап өтті, бұған қарыз қаражатының өте төмен қайтарымы дәлел болады (адамдар несиелер мен ипотекалық қарыздарды алады, бірақ кейіннен төлей алмайды).

Сондай-ақ, олардың айтуынша, көптеген жеңілдікті бағдарламалар тоқтатылды. Бұдан басқа, олар аталған бағдарламалардың барлығын «жалған жеңілдіктер» ретінде сипаттайды, көптеген тұтынушылар жеңілдікті бағдарламалардың шарттарын орындай алмайды, сондықтан барлық іздестіру нәтижесінде стандартты несиелерді алу үшін екінші деңгейлі банктерге 20%-бен келеді.

Сарапшылардың пікірінше, ипотеканы тұтынушылық қабылдау әлдеқашан тыныш. Халықтың қаржылық сауаттылығы артып келеді, көптеген әлеуетті сатып алушылар банкке кеңес алу үшін емес, белгілі бір бағдарламаға мақсатты түрде келеді. Екінші жағынан, бұл шарасыз жағдайға мойынсұнушылық – тұрғын үй сатып алудың басқа амалы жоқ. Қолданыстағы ипотекалық бағдарламалардың қолжетімділігі халықтың төлем қабілетінің төмендігімен шектеледі. Мысалы, Отбасыдағы коммерциялық бағдарламалар үшін банк бірқатар шарттарды орындауы қажет - депозит ашу, белгілі бір жинақтаулар жасау, жеңілдікті шарттарға сәйкес келу. Мұның бәрі халықтың онша үлкен пайызына ие бола алмайды.

3.2 Мемлекет тарапынан сентимент

Жоғарыда атап өтілгендей, нарыққа қатысушылардың көпшілігі мемлекетті тұрғын үй нарығына ықпал етудің маңыздылығы бойынша бірінші орынға қояды, бұл нарықтық үрдістерді көрсетуден гөрі нарықты үкіметтің шешіміне неғұрлым байланыстыруға мәжбүрлейді. Мемлекет сектордың белсенділігі төмендеген, форс-мажорлар басталған немесе дағдарыс болған жағдайда көмектесе алады, алайда, егер саясат өзгеретін болса, оның салдарын нарықтың қалған барлық қатысушылары сезінеді. Бұл оның икемділігін төмендетеді.

Нарық қатысушыларының мемлекет шешімдеріне тікелей тәуелділігі қазір ипотеканы субсидиялауда байқалады – «7-20-25» жеңілдікті бағдарламасына шектеу жыл басынан бері жаңа ипотекалық қарыздарды берудің 22%-ға төмендеуінің себептерінің бірі болды.

Статистикаға сүйенсек, Қазақстанның үздік 3 қаласына (Астана, Алматы, Қарағанды) 2023 жылы берілген ипотеканың барлық көлемінің 60%-ға жуығы кеткен. Банктің Отбасы осы нарықтағы басым орнын ескере отырып, 2022 жылы ипотеканы рәсімдеген 10 қазақстандықтың 4-і мұны Астана, Алматы немесе Қарағанды қалаларында тек қана Отбасы банкіне қарыз арқылы жасады деп есептеу қиын емес. Сандар айтарлықтай үлкен, сондықтан Қазақстан нарығындағы ипотеканың бас операторының қызметін қайта бағдарлау көріністі едәуір нашар жаққа қарай өзгертуі мүмкін.

Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының мәліметінше, екінші деңгейлі банктер берген ипотекалар үлесі 2023 жылы 25%-ға дейін өсті, бұл 2018 жылғы деңгейге сәйкес келеді. Мұндай өсім мүлдем органикалық емес – ЕДБ үлесінің артуына «7-20-25» бағдарламасының нарықтан мүлдем кетуі ықпал етті. Бұл, біріншіден, ипотекалар санының жалпы төмендеуіне әкелді, ал екіншіден, үйлерін тапсыру мерзімі 2023 жылға шыққан пәтерлерді сатып алушылар осы тұрғын үй несиесіне балама іздеуге асығыс тура келген жағдайға тап болды. 2018 - 2022 жылдар аралығындағы кезеңде жағдайды аянышты деп сипаттауға болады, өйткені екінші деңгейдегі банктердің ипотекаларының үлесі нарықтық үлестің 1%-ына жетті.

Дереккөз: Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығы

Үкіметтің жылжымайтын мүлік нарығындағы шешуші рөлі аясында қатысушылардың көпшілігі жаңа ипотекалық бағдарламаларды күтеді. Алайда, автомобиль нарығында жеңілдікті кредит берудің кетуімен үкімет тарапынан мұндай бағдарламалардың тиімсіздігі (оның ішінде жылжымайтын мүлік нарығында да), сондай-ақ жеңілдікті несие беру саласындағы инфляцияның тарылуы туралы пікірлер көбейгені анық. 2022 жылдың қарашасында Қаржы министрлігі «Бәйтерек» холдингіне ЕДБ нарықтық ипотекалық бағдарламалары бойынша халық үшін сыйақы мөлшерлемесін субсидиялайтын бағдарламаны қаржыландырудан бас тартты. Ел Президентінің 2023 жылғы 1 және 12 қыркүйектегі жолдауларында (сауалнамаға қатысқан сарапшылардың көпшілігі көрсеткен күн) нарық жаңа жеңілдікті ипотеканың анонсын естімеді. Күтулер 2024 жылдың басына қарай жылжыды.

Бір жағынан, соңғы қарыз алушының мөлшерлемесін субсидиялау үкімет үшін экономикалық тұрғыдан дұрыс шешім болып табылмайды және үкімет те солай ойлайды деп болжауға негіз бар. Ол ағымдағы жылы қор нарығындағы ірі инвестициялар үшін хитке айналған тұтынушылық несиелеу мен мемлекеттік облигацияларды сатып алу пайдасына екінші деңгейлі банктер бас тарта бастаған нақты секторды несиелендіруді ұлғайту қажеттігінде дұрыс бағыт таңдады.

Екінші жағынан, жеңілдікті бағдарламаларды енгізу жоғары ставкалар мен тұрғын үй қорының тапшылығы кезінде халықтың төмен өтімділігі аясында маңызды. Ымыраға келу үшін үкімет барлық күш-жігерін инфляциямен күресуге және базалық мөлшерлемені төмендетуге бағыттай алады, яғни ипотекалық нарық алдағы уақытта нарықтық жағдайда жылжи алады. Ұлттық экономика министрі Әлібек Қуантыровтың ҚР Ұлттық банкіне базалық мөлшерлемені 1-2 пайыздық тармаққа төмендетуге кеңес берген сөзін кейбір вербалды белгі деп санауға болады . «Ұлттық банк біртіндеп [базалық ставканы] төмендетуі керек. Олар, негізінен, инфляцияны ұстап тұрғандарын дұрыс жасады, бірақ қазір инфляция тұрақтануына қарай, олар біртіндеп ставканы төмендетеді деп ойлаймын, ол қазір 1-2%-ға төмен болуы тиіс», – деді ол.

Ставканы төмендету арқылы нарықты ынталандыру (инфляцияның өсуіне жол бермеу шартымен) экономикалық жағынан ақталған шешім болып табылатындығына қарамастан, мұндай стратегия нарықты жақын арада тоқыраудан шығармайды деп болжауға болады.

4-тарау

Өзара байланысты факторларды талдау

4.1 Макроэкономикалық факторлар - елдің ортақ байлығы және тұрғын үй бағасы

Жылжымайтын мүлік нарығында сатуды баяулатудың және ипотекаларды берудің құлдырауының негізгі факторларының бірі халықтың жалпы әлсіз қаржылық жағдайын жиі атайды. Алайда, бұл жерде айта кетерлігі, сатып алу қабілеті 2022 жылдың ақпанынан кейін, ҚР Ұлттық банкі ақша-несие саясатын күрт қатайтып, инфляция үдей бастаған кезде басталды.

2021 жылы сатып алу қабілеті күшті деп бағаланды, әсіресе 4-тоқсанда, себебі сатып алушылар зейнетақы қаражатына қол жеткізді. 2021 жылдың аяғы мен 2022 жылдың басы қарқынды болды – осы жарты жылда халықтың бағаның өсуіне ықпал ететін қаржылық күші жеткілікті болды. 2023 жылы ипотеканың қираған нарығы, жоғары мөлшерлеме мен инфляция нарықты салқындатты. Бағаға тежеуші әсер еткен оң фактор бірінші жартыжылдықтағы теңге бағамының салыстырмалы тұрақтылығы болды.

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

Жан басына шаққандағы ЖІӨ кестесінен көрсеткіш 2016 жылдың ауыр кезеңінде өзгеріп, 2017-2020 жылдары қалыпты қалпына келгені көрініп тұр. Тұрғын үй нарығында баға 2017 жылдың ортасынан бастап 2018 жылдың ортасына дейін төмен болды, әрі қарай баға қалпына келтіріле бастады. Мұндай көрініс корреляцияны көрсетеді. 2021 жылдан бастап мұнай бағасының едәуір өсуі басталды, оған ЖІӨ қарқыны ілгерілемейді. Бұл елдің жалпы әл-ауқатының өсуіне оң негіз болды.

Жағдай 2020 жылдан бастап өзгере бастады. Дәл осы кезеңде тұрғын үй бағасының өсуі мен орташа жалақы деңгейі бойынша көрсеткіштер алшақтайды.

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

2020 жылдан бастап жалақының өсу қарқыны баяулайды, ал тұрғын үй бағасы жылдамдатылады. Кестеде қазақстандықтардың осы кезеңдегі табыстары тұрғын үй бағасының өсу қарқынынан айтарлықтай қалып қоя бастағаны көрінеді.

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

2021 жылы жалақының өсу қарқыны 2020 жылғы 22%-ға қарағанда 7%-ға дейін төмендеді. Тұрғын үй бағасы бір жыл бұрынғы 15%-ға қарағанда 11%-ға өсті. 2022 жылы айырмашылық күшейіп, 25%-ға жетті (Жалақыда + 8% және тұрғын үй бағасында + 33%).

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

Соңғы рет мұндай жағдай 2014 жылдың қорытындысы бойынша қалыптасқан. Ол кезде Қазақстан нарығында алғашқы девальвация болды, ал 2015 жылдың шілде-қаңтар айларында мұнай 55%-ға төмендеді, яғни нарықтық жағдайлар экстремалды болды. Тұрғын үйдің қымбаттауы оның сапасын жақсартуға әкеп соқпайды. Бұл тұрғын үй иелерінің нарықтық хабарламалары бойынша байқалады. Жалақының өсу қарқынын басып озатын бағаның өсуі нарықтағы нарықтағы наразылықты арттырады және құрылыс салушыларға деген сенімді төмендетеді.

4.2 Нарықтық ставкалардың қозғалысын талдау

2023 жылы инфляцияның және тиісінше нарықтық ставкалардың төмендеу үрдісі байқалады. Ең жоғарғы инфляция жыл басына (ақпанда 21,3%) келгендіктен, ағымдағы жыл экономикалық көріністі жақсарту аспектісінде оң берілуі мүмкін. 2023 жылы ҚР Ұлттық банкі біршама ұзақ уақыт бойы ставканы ұстап тұрып, тамызда ғана 25 базистік пунктке төмендетті. Осы кезге дейін инфляция 13,1% ж/ж дейін төмендеді.

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

Базалық ставка мен мәмілелер санын салыстыру ақша-несме саясатының қатаңдығы мен нарық белсенділігі арасындағы тікелей корреляцияны көрсетеді. Бір жағынан базалық мөлшерлеме нарықты бәсеңдету құралының рөлін атқаруы тиіс. Бірақ екінші жағынан, ипотека нарығында негізгі ойыншы ретінде Отбасы банкі қалды, ол нарықтық емес мөлшерлемелер бойынша ипотека бере алады. Осыны негізге ала отырып, 2022 жылы берілген ипотекалардың базалық мөлшерлемесі мен саны бір-біріне толық тәуелді болмауы мүмкін. Алайда, «7-20-25» жеңілдікті бағдарламасын алу шарттары едәуір нашарлаған 2023 жылдан бастап халық нарықтық мөлшерлемелерге жиі назар аударатын болады.

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

Әрине, Отбасы банкі беретін қарыздардың барлығы төмен мөлшерлемемен жүре бермейді - адамдар ай сайынғы төлемдерді төлеу басталғаннан кейін қажетті бағалау көрсеткішін жиі алады. Бірақ мұндай қарыздардың үлесі туралы статистика жоқ. Базалық ставканың мәні жаңа жеңілдікті ипотеканың болмауы және Отбасы банктің ірі қалалардан кету тәуекелдері жағдайында нарыққа одан әрі әсер ететін болады. Сондай-ақ, 2023 жылы базалық ставкаға тәуелді ЕДБ нарықтық ипотекасының үлесі 25%-ға дейін өскенін және бұл тренд жалғаса беретінін ескеру қажет.

Дереккөз: Freedom Finance Global зерттеуі

Ставкалардың болашақ қозғалысына қатысты жалпы сипаттамада олардың төмендеуі күтілуде. Ұлттық банк өзінің базалық сценарийінде ағымдағы жылы жылдық инфляцияны 11-14%, 2024 жылы – 9-11%, 2025 жылы – 5,5-7,5% шегінде болжайды. Базалық ставканы бағалау үшін инфляция деңгейін негізге ала отырып, «жылдық инфляция + 3-3,5%» формуласын пайдалану орынды. Оған сүйене отырып, 2025 жылы инфляция 5,5-7,5%-ға жеткен кезде базалық мөлшерлемені 8,5-тен 11%-ға дейін күтуге болады.

Ипотекалық мөлшерлеменің базалық мөлшерлемеден жоғары маржасы бар екенін ескере отырып, оң нәтижеде нарық екінші деңгейдегі банктерден 10-12% ипотеканы қайтадан көре алады. Егер сауалнама нәтижелеріне оралсақ, онда тұрғын үй сатып алуды жоспарлап отырған респонденттердің 43,6%-ы 7,1-10%-дық ипотеканы үнемдеуге тура келсе де, олар төлей алар еді деп мәлімдеді. Бұл көрсеткіш 44,7 пайызды құрады. Халықтың қаржылық жағдайы тұрғысынан алғанда, ставканың мұндай төмендеуі жеке/отбасылық бюджет үшін мүмкіндіктердің төбесі ретінде көпшілік бағаланатын 15-20% ставкаға қарағанда халықтың кредит төлеуі үшін неғұрлым қолайлы жағдайларға әкелуі мүмкін.

Форс-мажорлық жағдайлар және «қара аққулар» деп аталатын жағдайлар болмаған жағдайда келесі жылдың мамырына қарай инфляция 10-10,5%-ге дейін төмендетілуі мүмкін.

5-тарау

Нарықтық серпін болжамы

5.1 Қарама-қарсы факторларды салыстырмалы талдау

Зерттеудің осы сегментінде нарыққа оң не теріс әсер ететін факторлар қорытындыланған. Ол үшін ол құрауыштарға бөлінген - сатып алушылар, сатушылар (құрылыс салушылар мен жеке тұлғалар) нарығы және үкімет.

Сатып алушылар нарығы

(=) Урбандалу бұл жағдайда сұраныстың катализаторы ретінде, сондай-ақ бағаның өсуіне триггер ретінде де әрекет етеді. Елдегі оның деңгейі ЭЫДҰ көрсеткіштерінен артта қалып отырғанына қарамастан, қарқын біздің жеке болжамдарымыздан асып түсуде. Еңбек ресурстарын дамыту орталығының сценарийіне сәйкес, Астана 2045 жылға қарай халықты екі есеге арттырып, демографиялық өсім бойынша ҚР-да бірінші орында болады. Мұны ағымдағы урбандалу статистикасынан да болжауға болады - Ақмола облысы халықтың ірі қалаларға кетуі бойынша аутсайдерлерде, алайда биылғы жылы тұрғын үй сатып алуды жоспарлап отырған сауалнамаға қатысушылардың ең көп саны Ақмола облысында орналасқан. Олардың жартысы жаңа ғимараттан пәтер сатып алғысы келеді, бұл басқа қалаларға қарағанда Астанаға көбірек сілтеме жасайды. Болашақта елорда тұрғын үй бағасының динамикасы бойынша Алматыны басып озуы ықтимал.

(=) Ипотекалық несие беру. Ипотека арқылы тұрғын үй сатып алу үлесі соңғы екі жылда барлық сатып алу-сату мәмілелерінің жартысынан аз болды. Алайда, сатып алушылардың көңіл-күйіне қарағанда, сұралғандардың 60%-ы ипотеканы болашақта тұрғын үй сатып алудың негізгі тәсілі ретінде қарастырады. Бұл көрсеткіш жастарда да, 35-55 жас аралығындағы негізгі сатып алушыларда да байқалады. Дегенмен, жоғары сұраныс жоғары ставкалармен және клиенттердің қаржылық жағдайына қойылатын қатаң талаптармен тежеледі. Мұндай талаптардың арасында отбасына төленетін жалақының мөлшері 550 мың теңгеден немесе ай сайынғы төлемнің деңгейі еркін ақша ағынының жартысынан кем емес (басқа міндеттемелер бойынша төлемдерді шегергендегі жалақы). Сондай-ақ, нарыққа 2023 жылы жеңілдікті бағдарламаларды таңдаудың жоқтығы кедергі келтіреді – Отбасы банкінде төмен пайыздық ипотека алынбаған жағдайда халық жоғары базалық ставкаға көнуге тура келеді.

Алайда ипотекаға деген сұраныстың артуына байланысты тұрғындар үшін жаңа жаппай жеңілдікті бағдарлама алу онлайн-өтінімдерде бағыт-бағдар түрінде барлық салдарлармен жарылған бомба әсерін туғызуы мүмкін деп болжауға болады. Мұндай бағдарлама болмаған жағдайда сұраныс базалық ставканың айтарлықтай төмендеуімен ғана қалпына келуі мүмкін, бұл сатып алу қабілетінің артуына алып келеді. Мұндай сценарий кезінде қалпына келтіру 2024 жыл бойы жалғасатын болады және де күрт секіру күтілмейді.

(-) Жалпы төмен сатып алу қабілеті. Тұрғын үй бағасы жалақының өсу қарқынын басып озады. Құрылыс сапасының өсуінсіз бағаның өсуі нарықтағы нарықтағы наразылықты арттырады және сатып алушылардың назарын БАЗИС-А және BI Group сияқты екі құрылысшыға шоғырландырады. Сатып алу қабілетінің төмендігі кредиттеушілердің қара тізімін ұлғайтады және банктердің кредиттеудің осындай түрімен айналысуға деген ынтасын жоққа шығарады. Ресми статистикадағы NPL деңгейінің аздығына қарамастан, нарықтағы сарапшылар қарыз алушылардың осы проблемасына жиі назар аударады.

(+) Базалық ставканың төмендеу үрдісі. Инфляция төмендеуде, ал оның артында базалық ставка да бар. Ағымдағы қарқын сақталған жағдайда базалық ставкада 12-13%-ға АНС әлсіреуін келесі жылдың ортасына қарай көруге болады.  Егер үкімет 2025 жылы 5,5-7,5% инфляцияға қол жеткізе алатын болса, онда нарық 10% мөлшерлемемен ипотекаға қайта оралуы мүмкін. Бұл фактор нарыққа әсер ету тұрғысынан оң, бірақ ұзақ мерзімді деп бағаланады. Мұнда және қазір баспанаға мұқтаж адамдар болашақта ипотекалық несиені қайта қаржыландыру мүмкіндігіне байланысты оң нәтижеге сене алады.

(-) Бағаның валюталық ауытқуы. Валюта нарығында ұлттық валюта бағамының құлдырауы кезең-кезеңмен орын алуда. Бұл соңғы кездері теңгенің өзімен байланысты емес, сыртқы ауқымды оқиғалармен – коронавируспен, әлемдік дағдарыстармен, геосаяси күйзелістермен байланысты. 2024 жылы триггерлер күшті теңгеге қарағанда әлсірейді, себебі қаңтар айынан бастап экспорттаушылардың кірісін міндетті түрде айырбастау талабы алынып тасталады, сондай-ақ Ұлттық қордан валюта сату аяқталуы мүмкін. Бұл фактордың маңыздылығы – доллардың өсуі әрдайым шаршы метрге бағаның жоғарылауына мәжбүр етеді – осылайша сатушы валютаның әлсіреу ауыртпалығын сатып алушыға ауыстырады. Дегенмен, мұндай әсер сатушының қолына әрдайым ойнай бермейді, себебі доллардың нығаюы оның тұтынушылық күшін арттырмайды, ал нарықта тұрып қалған жағдайда сұранысты нашарлатады.

(+) Тұрғын үй қорының жетіспеушілігі – нарыққа қатысушылар арасында барлық жерде сұранысты құрудың басты нүктесі ретінде көрсетілетін фактор. Негізгі идея - тұрғын үймен жеткіліксіз қамтамасыз ету, ол 2022 жылы БҰҰ-ның 30 шаршы метр нормасы кезінде бір адамға 23,4 шаршы метрді құрады.  Жылжымайтын мүлік нарығына инвестициялардың өсуі кезінде 2022 жылы тапсырылған жалпы тұрғын үй алаңының төмендеуімен де жағдай ушығып барады. Freedom Finance Global сарапшыларының бағалауынша, 2022 жылы қор тапшылығын көрсетті, ол шамамен 114 млн шаршы метрді құрады, ал бұл жалпы тапсырылған алаңның 28%-ы.

Сатушылар нарығы (құрылыс салушылар)

(-) Мемлекетке тәуелділік. ҚҚА мәліметінше, 2017 жылы ипотека нарығын екі қатысушы - Отбасы банкі (62%) және басқа да екінші деңгейлі банктер (38%) бөлген. 2020 жылға қарай ЕДБ өнімдерінің үлесі 1%-ға дейін төмендеді, ал нарықта «Баспана Хит» және «7-20-25» мемлекеттік бағдарламалары басым болды (37%). Қалған үлес Отбасы банкінде болды, ол шын мәнінде квазимемлекеттік ұйым болып табылады, өйткені 100% «Бәйтерек» ұлттық холдингіне тиесілі.

Бұл факті құрылыс салушылардың жеңілдікті бағдарламаларды үнемі жаңартуға және халық үшін түпкілікті мөлшерлемелерді субсидиялауға тәуелділігін тудырады. Бұл ретте үкіметтегі көңіл-күйдің өзгеруі үлкен ықтимал тәуекел болып табылады - онда халықтың қалың көпшілігі үшін жеңілдікті ипотеканы енгізуді ұзақ мерзімге кейінге қалдыруы мүмкін. Бұдан басқа тәуекел туындайды – құрылыс салушының айналым қаражатына тәуелділігі оларды тұрақты құрылысқа итермелейді, ал нарықтың тоқтауы маржаға тікелей қауіп төндіреді, тіпті банкроттыққа да әкелуі мүмкін. Бірінші танымалдылық эшелонын салушылардың кредиттік профильдің кейбір кернеуін ұсынылатын облигациялардың кірістілігі арқылы көруге болады – ол Fitch және Standard and Poor's шкаласы бойынша қарағанда B, B- деңгейіне көбірек сәйкес келеді және облигацияларды ұстаушы үшін жоғары тәуекелді білдіреді. Дегенмен, жалпы құрылыс салушылардың көңіл-күйі жаман емес. Сараптамалық сұхбатта олар нарықтық құлдырау тұрғын үй құны мен сұранысқа әсер етпегенін атап өтті.

(-) Мектептері және балабақшалары жоқ аудандарда тұрғын үй кешендерін салуға тыйым салу. Әзірге аталмыш заң жобасы бекітілуде. Алайда, ол енгізілген жағдайда инфрақұрылымды салуға жұмсалатын қосымша шығындар олардың кешенде қажеттілігіне қарамастан сатып алушылардың иығына түсуі мүмкін. Дегенмен, мұндай шешімнің қабылдануы халықтың оң бағасын алуда.

Сатушылар нарығы (басқалар)

(+) Қайталама тұрғын үйге тұрақты сұраныс. Сарапшылардың сауалнама нәтижелері бойынша «типтік сатып алушының» портреті - 35-50 жастағы адам. Әлеуметтік сауалнамада адамдардың дәл осы санаты қайталама тұрғын үйді (55,6%) жиі қалайтын. Бағалау бойынша, ірі қалаларда мұндай тұрғын үй қайта бағаланған, алайда қолданыстағы сұраныс осы сегменттегі бағаны ұстап тұрады.

Үкімет

(=) Ілулі жағдайдағы сентимент. Үкіметтің жылжымайтын мүлік нарығына ықпалының жоғары болуына байланысты жеңілдікті ипотекаларға қатысты шешімнің болмауы қазір толқуларды тудырып отыр. Бастапқыда Президенттің 1 қыркүйектегі, одан кейін 12 қыркүйектегі Жолдауында жаңа бағдарлама жарияланады деп күтілуде, енді келесі жылдың басында болады деп күтілуде. Айта кету керек, үкімет тарапынан жеңілдікті бағдарламаларға қарсы риторика жиілеп кетті және хабарландырудың болмауы да оның бір бөлігі деп есептеуге болады.

(-) Отбасы банк қызметiн қайта жүктеу. Отбасы банк қызметінің фокусын облыс орталықтарынан аудандарға, моноқалаларға және ауылдарға ауыстыру осы банкке қатты тәуелді ипотекалық заемдар нарығы үшін тәуекел болып табылады. Нарықты қатты жарақаттамау үшін өту күрт болмайды деп болжануда. Алайда, ірі тұтынушы қалаларды төмен мөлшерлемелі ипотекалардан шектеу тұжырымдамасының өзі 2024 жылы нарықтағы тұрақтылықты тереңдетуге алып келеді.

(+) Нарықтың нарықтық ставкалар бойынша қозғалысы. Алдыңғы тезистің жағымды жағы да бар. Жеңілдікті ипотекаға қол жеткізуді бөгей отырып, үкімет нарықты нарықтық ставкалар бойынша қозғалысқа «үйретуі» мүмкін. Бұл құрылыс салушылардың үкіметке тәуелділігін төмендетеді, ұзақ мерзімді перспективада екінші деңгейдегі банктер арасындағы бәсекелестікті арттырады. Қысқа мерзімді перспективада мұндай өту нарық үшін ауыртпалықты болуы мүмкін, алайда ставкаларды төмендету жақындап келеді, бұл осындай сценарийдегі жағдайды жеңілдетеді.

5.2. Жағдайдың даму сценарийлері

Алдыңғы бөлікте баяндалған факторларға сүйене отырып, Freedom Finance Global сарапшылары жылжымайтын мүлік нарығындағы ахуалды дамытудың мынадай сценарийлерін дайындады.

Сценарий № 1: Үкімет жаңа жеңілдікті ипотекалық бағдарламаны жарияламайды не түр-түрін нарықтың сұранысын жабуға жеткілікті деңгейге дейін кеңейтпейді.

Бұл жағдайда нарық күрделі жолмен жүреді – ЕДБ бағдарламаларының нарықтағы үлесін ұлғайту жалғасады деп күтілуде. Оның үстіне бұл ұлғаю тұтыну күшінің жарылысы есебінен емес, неғұрлым тиімді бағдарламаларға үміт артқан, бірақ оларды әртүрлі себептермен (оның ішінде олардың болмауынан) ала алмағандардың ағынының жалғасуы есебінен болады. Отбасында төмен пайыздық қарыз алу қиын болады, себебі ол жақсы бағалау көрсеткіші бар депозитті сатып алу мүмкіндігін алып тастады. Енді клиенттерге барлық шарттарды орындағанға дейін жинақтау қажет болады. Бұған дейін атап өтілгендей, қысқа мерзімді перспективада мұндай өту нарық үшін ауыртпалықты болуы мүмкін, алайда ставкалардың төмендеуіне қарай сатып алу қабілеті ұлғаяды, ал бұл бағаның өсуінің негізгі өлшемі.

Тұрғын үйдің инвестициялық тартымдылығы қысқа мерзімді перспективада нарықтың сатып алу қабілетінің жоғары болмауына байланысты бірінші және, мүмкін, екінші тоқсандарда тоқырауды жалғастыруы есебінен төмен болады. Ағымдағы және келесі жылдың басында мәмілелер/берілген ипотекалар саны жоспарлы түрде төмендеуді көрсетеді. Дегенмен, ұзақ мерзімді перспектива қызықты көрінеді. Отбасы банкінің қайта бағдарлануына байланысты ірі аудандық қалалардың, мысалы, Қонаевтың инвестициялық тартымдылығы артады.

Нарықтың жандануы 2024 жылдың екінші жартысында басталуы мүмкін. Ағымдағы кезге ставка 13-14% құрауы мүмкін. 6-12 айлық депозиттердің кірістілігі жалдау кірісіне қарағанда шамамен 2%-ға тиімді болады. Дегенмен, екі жылға 14% дейін табыстылықты тіркей алатын облигациялар тартымды болып көрінеді. Шаршы метрдің бағасы 4-6%-ға өседі. Бастапқы нарықта баға 2024 жылы ерекше өзгермеуі мүмкін.

Сценарий № 2: Үкімет кең нарық үшін жеңілдікті несиелеудің жаңа бағдарламасын жариялайды.

Бұл жағдайда нарық жеңілдетілген жолмен жүреді. Дегенмен, ставкалар 2018 жылы «7-20-25» бағдарламасын іске қосу кезіндегідей болады деп күтілмейді. Олар көтерілу жағына қарай қайта қаралады. Үкімет нарық пен ағымдағы базалық мөлшерлеме арасындағы тепе-теңдікті табуға тырысуы мүмкін. Мұндай жағдайда кейінге қалдырылған сұраныс нарықта жеңілдікті бағдарлама басталған күні бірден пайда болады, оны нарықтың барлық қатысушылары пайдалануға тырысады. Осы сценарийде бағаның күтілетін өсуі 6-12%-ды құрайды және шарттардың қаншалықты жұмсақ болуына тікелей байланысты болады. Алайда, Отбасы банктің өңірлерге кетуімен жағымсыз (бөлек) сценарий болған жағдайда өсу салқындатылуы мүмкін.

Инвестициялық тартымдылық қысқа мерзімді кезеңде сәл жақсарады, бірақ ұзақ мерзімді перспективада қызықты болады. Екі сценарийде де облыс орталықтарында тұрғын үйдің инвестициялық тартымдылығының өсуі күтілуде. Тұрғын үйді және депозиттерді жалға беруден түсетін кірістілік тең болуы мүмкін, алайда ЕДБ-дегі мөлшерлеме тұрғын үйді амортизациялау факторының болмауы есебінен ұтады.

Қорытынды

Freedom Finance Global зерттеуі халықтың көңіл-күйінің кейбір аспектілерін ашып берді, сондай-ақ нарықтың кәсіби қатысушыларының пікірін жария етті, бұл болашақ үрдістерді талдауға көмектесті. Ол нарықта нарықтық факторлардан, сондай-ақ нарықтың ықпалды қатысушысы болып табылатын үкіметтің тікелей шешімдерінен туындаған тоқырау басым деген тұжырымдаманы қолдайды.

Алайда, ұзақ мерзімді перспективада 2022-2023 жылдар 2018 жылы басталған нарық өсіміндегі өтпелі кезең ретінде көрінетін болады. Қазіргі кезде әлемдік нарықтар мен елдердің көпшілігі жоғары инфляциялық көрсеткіштер мен қатаң ставкалар кезеңінен шығып, бұл ретте экономиканың тұтастығын сақтап отыр.

Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығындағы ағымдағы жағдайлар қатаң және 2024 жылдың басында осындай болып қалуы мүмкін. Бұл жағдайдағы оң фактор ставкалардың төмендеуі үрдісі болып табылады, бұл келесі жылы нарық үшін қолдау туғызады. Ставканы төмендету ғана жылжымайтын мүлік нарығындағы барлық проблемаларды шешпейді, мемлекеттің бұған ақылға қонымды ретте араласуы қажет. Дегенмен, мұндай шаралар халықтың сатып алу қабілетін жақсартуға тиіс, бұл халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілу тапшылығымен қатар Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығын дамытудың маңызды факторларының бірі болып табылады.