Қазақстанда және таяу елдерде пәтер сатып алып, оны жалға беру тұрғындардың басым бөлігі үшін айқын да, сүйікті инвестициялардың түрі.

Ал егер де пәтер сатып алуға жинап жүрген ақшаны әлемдік компаниялардың бағалы қағаздарына инвестицияласа ше?

Біз тарихқа үңіліп, 15 жыл артқа шегінуді жөн санадық. 2010 жыл. Ипотека мен қаржы дағдарысының нағыз «қайнап» қайнап тұрған кезі аяқталып, нарықтар белсенді түрде қалпына келе бастады. Әртүрлі активтер 2024 жылға дейін қандай нәтижелер әкелгенін көрейік.

Индекстер пәтерлердің құнына қарама-қарсы

Жылжымайтын мүлік нарығының бағдары ретінде біз Алматыдағы баспананың шаршы метрінің орташа құнын алдық. 2024 жылғы 31 шілде күні ол 1503 АҚШ долларына тең болды. 2010 жылғы қаңтар айында 1601 АҚШ доллары. Әрине, Қазақстанның өңірлерінде бағалар төмендеу келеді. Бірақ олардың сол кезеңдегі серпіні шамамен бірдей. Сонымен бірге, пәтерді жалға беріп, пассивті кіріс түсетін деген болжамға сәйкес, баспананың құны бойынша ғана емес, сондай-ақ жалға беру құны бойынша да инвестициялау нәтижелері көрсетілген. Дерек көздері – krisha.kz және stat.gov.kz

Қор нарығының бағдары - АҚШ-тың ең танымал биржалық индекстері: S&P 500 және NASDAQ 100. Қазақстан нарығы бойынша - KASE Қазақстан қор биржасының индексі

2010 жылғы қаңтардан 2024 жылғы тамызға дейін баспана мен акциялардың бағасы осылай өзгерді.

NASDAQ 100 - айқын көшбасшы. Таңқаларлық емес, себебі бұл индексте «өсетін акциялар» болып саналатын технологиялық және биотехнологиялық қағаздардың үлкен концентрациясы бар. Кейінгі жылдары жүздеген пайызға өскен Apple, Tesla, Nvidia, Meta және басқа да алпауыттар бар.

S&P 500 индексі де үлкен серпін көрсетті. Онда NASDAQ-тің барлық акциясы, оған қоса басқа да көптеген қызықты компаниялар бар

KASE индексі қомақты 200% қосты. Алайда, оның құрамындағы акциялар теңгемен саудаланатынын ескерген жөн, сол үшін де олардың құнының өсуі көбінесе ұлттық валютаның девальвациясымен теңестіріледі. Теңгедегі капитал үш есеге жуық өсті, алайда доллармен индекс 6,5%-ға төмендеді. Графикте басқа активтермен тең салыстыру үшін KASE-нің долларлық индексі көрсетілген.

Сонымен, жылжымайтын мүліктің доллардағы құны басталған жеріне жетті. Мұнда, әрине, 2009 жылдан бастап нарықта тұрақты өсіп келе жатқан үрдіс болғанын атап өткен жөн. 2014 жылғы қазан айында Алматыда бір шаршы метрдің құны 1971 АҚШ долларына жетті. Алайда, Қазақстан экономикасындағы одан кейінгі оқиғалар 2018 жылға дейін ұзаққа созылған құлдырауға алып келді, сол кезде бір шаршы метрдің бағасы 931 АҚШ долларына дейін төмендеді.

Freedom Finance Global компаниясының жылжымайтын мүлік нарығын талдаудағы себептері туралы дәйексөз:

Ұлттық валютаның екінші құнсыздануынан кейін жылжымайтын мүліктің бір шаршы метр үшін теңгедегі құны (Krisha.kz сайтындағы бағаларға сәйкес) күрт өсті, бірақ доллардағы құны төмендей бастады. 2015 жылғы қыркүйектен 2016 жылғы ақпанға дейін шоғырланғаннан кейін теңгедегі бағалар төмендей бастады. Бұл 2017 жылдың ортасына дейін жалғасты, 2018 жылғы тамыз айына дейін бүйірлік трендте болды. Күрт құлдырауға бірқатар фактор ықпал етті, олардың біріншісі – Brent маркалы мұнайдың тым төмен бағасы (2016 жылғы қаңтар айында бір баррель үшін 27 АҚШ доллары). Бір жарым жыл ішінде олар айтарлықтай төмендеді.

2016 жылы Қазақстанның АҚШ долларындағы ІЖӨ 2010 жылы тіркелген ең төмен мәнге дейін төмендеді. Сол жылдың ақпан айында Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі 17 %-ға тарихи ең жоғары деңгейге көтерілді. Екінші рет бұл көрсеткішке жуықтау мән 2023 жылдың басында ғана болды. Сол кездегі нарық тұрақты турбуленттілік режимінде болды: жылжымайтын мүлікті сату жоғарыда аталған факторлардың әсерінен үлкен проблемаға айналды. Дегенмен, бір көрсеткіш өзгеріссіз қалды, 2016 жылы жұмыссыздық деңгейі 4,9%-ды құрады, бұл 2022 жылғы көрсеткішке сәйкес келеді.

Екі айдан кейін жағдай тұрақтала бастады: 2016 жылғы маусым айына қарай мұнай бағасы екі есеге жуық өсті, ал шілдеде базалық мөлшерлеме 13%-ға дейін төмендеді. Осы сәттен бастап жылжымайтын мүлік экономикасы мен нарығы ұзақ және баяу қалпына келе бастады.

Бірыңғайланған мән (Z-score)

Суретті жақынырақ көру үшін жылжымайтын мүлік индекстері мен бағалары үшін шкаланы белгілі бір орташа мәнге келтіреміз. Ол үшін біз «Z-бағасын» қолдандық. Шкаладағы нөл әрбір көрсеткіш үшін нақты орташа мәнді көрсетеді, ал нөлден жоғары немесе төмен әрбір мән орташа мәннен стандартты ауытқулар саны болып табылады.

Біздің есептеулеріміз бойынша, Алматыдағы пәтердің бағасы үшін Z-бағасы шамамен 0.13 мәнді құрады. Демек, жылжымайтын мүліктің ағымдағы бағасы орташа мәнге жақын. Бұл дегеніміз, жылжымайтын мүлік қазіргі уақытта шамамен тарихи баға деңгейінде бағаланаып, айтарлықтай ауытқуларға ұшырамайды.

Nasdaq 100 индексінің Z-score: ағымдағы деңгей орташа мәннен 2.043 стандартты ауытқуға жоғары. Индекс құнының тұрақты және айтарлықтай өсуі.

Z-score S&P 500: 2.16 сондай-ақ S&P 500 индексінің қазіргі бағасы орташадан әлдеқайда жоғары екенін көрсетеді. Бұл S&P 500 нарығында NASDAQ биржасында сияқты ұқсас жағдай болуы мүмкін екенін көрсетеді.

KASE индексінің Z-score: 1.75 ағымдағы KASE деңгейі орташа мәннен жоғары екенін көрсетеді. Ол орташа мәннен 1.75 стандартты ауытқуларға ауысты, бұл өскенін көрсетеді, бірақ шамадан тыс өскен жоқ.

Графикте осындай сурет шығады:

Ақшамен есептегенде бұлар нені білдіреді

Біз инвестиция сомасы үшін Алматыдағы 45 шаршы метрді құрайтын пәтердің құнын алдық. 2010 жылы оның бағасы шамамен 72,000 АҚШ долларын құрады.

2018 жылға қарай біздің салған қаражатымыз 42 000 долларына дейін азайып еді. Шығындар 30,000 АҚШ долларын құрауы мүмкін.

Алайда, нарық одан кейін қалпына келуінің арқасында бағалар қайтадан көтеріліп, 2024 жылғы тамыз айына қарай сол 45 шаршы метрді құрайтын пәтердің құны 66 000 АҚШ долларына дейін көтерілді.

Соңғы шығын 15 жыл ішінде шамамен 6000 АҚШ долларын құрайды.

Алайда, пәтерді де жалға алуға болатынын ұмытпаған жөн. Ұлттық статистика бюросының деректері бойынша орташа айлық жалдау мөлшерлемесі 1 шаршы метр үшін 2012 жылғы 2048 теңгеден 2024 жылғы 5202 теңгеге дейін (13,9 АҚШ долларынан 11,3 АҚШ долларына дейін) өсті. 2010-2011 жылдардағы жалдау мөлшерлемесі бойынша деректер болмағандықтан, біз сол кезеңдегі мөлшерлеме 2012 жылғы мөлшерлемеге тең деп болжадық.

Нәтижесінде 15 жылда жалға беруші ешқандай шығынсыз өз пәтерінің әрбір шаршы метрі үшін 1865 АҚШ долларын немесе 83 944 АҚШ доллары пайда көреді.

Бірақ көп жағдайда мұндай мінсіз және тұрақты жалға алушыны табу қиын, оған қоса жылжымайтын мүліктің жөндеу құнын, тозатынын және салықтарды ескеру қажет. Сондықтан да, бұл сома жоғарыда көрсетілген сомадан 15-30%-ға аз болады, бұл қандай жалға алушының кездесетініне байланысты. Сондай-ақ, ағымдағы бағасы 66000 АҚШ доллары және айлық мөлшерлемесі 508 АҚШ доллары (11,3 АҚШ доллары x 45 шаршы метрі) кезінде жалдау кірістілігі жылдық 9,2%-ға тең болатынын ескеріңіз.

Индекстер арқылы қанша табыс табуға болады

Енді осы 72 000 АҚШ долларын АҚШ пен Қазақстанның қор нарығының кең индекстеріне қанша ақша салынатынын есептейміз. Мұнда индекстерге тікелей инвестициялауға болмайтынын бірден түсіну керек. Алайда, мысалы, бағасы индекстердің серпінін бақылайтын ETF биржалық сауда қорларын сатып алуға болады. ETF-пен, акциялармен, опциондармен және басқа қаржы құралдарымен мәмілелер Tradernet.Global мобильді қолданбасында қол жетімді.

Міне, нәтижелері:

●     S&P 500 индексі 2010 жылдан бері 378%-ға өсті. Инвестицияланған 72,000 АҚШ доллары 344,160 АҚШ долларына айналды.

●     NASDAQ индексі 15 жылда 624%-ға өсті. Инвестицияланған сома 521 280 АҚШ долларына дейін өсті.

●     KASE индексі 2010 жылдан бері теңгеде 200% қосты. Алайда, доллармен индекс дивидендтерді есептемегенде 6,5%-ға төмендеді.

АҚШ-тың кең акциялар нарығына салынған қаражат инвестордың капиталын бірнеше есеге арттыруы мүмкін. Басқаша айтқанда, бүгінде түскен пайдаға тағы бірнеше пәтер немесе үй сатып алуға болады.

Қазақстан нарығы да өз жемісін берді, алайда мұнда валюталық тәуекелді айтпай кетуге болмайды. Осыған қарамастан, төменде қазақстандық компаниялардың жекелеген акциялары айтарлықтай табыс әкелуі мүмкін екенін көруге болады.

Жеке акциялардан қанша ақша табуға болады

Биржалық индекстер әр түрлі активтердің үлгісі бойынша ақшаны бөлуді қамтиды. Индекстер экономиканың әртүрлі секторлары мен салаларындағы жүздеген компанияның акциялары бойынша есептеледі. Бұл айталық, бір компания банкротқа ұшырап, оның акциялары нөлге дейін төмендегенде, бір бағытты инвестициялау тәуекелдерін азайтуға көмектеседі.

Бірақ, екінші жағынан, осылайша әлеуетті пайда да азаяды. Көбінесе, егер индекс бір күнде 3-4%-ға өссе, оның құрамындағы жеке акциялар, мысалы, 7-8% немесе одан да көп қосуы мүмкін. Алайда, тәуекелдерді де ұмытпаған жөн. Төмендеген кезде кең индекс әдетте оның құрамындағы жеке акцияларға қарағанда әлдеқайда аз төмендейді.

Кейбір танымал корпорациялардың қағаздары инвесторларға қанша пайда әкелгенін көрейік. 2010 жылғы сол 72 000 АҚШ долларын инвестициялаймыз.

АҚШ акциялары

Қазақстандық акциялар

Назар аударыңыз! Компаниялардың мұндай шағын үлгісін жалпы нарық үшін репрезентативті деп санауға болмайды. Әр кезеңде әрдайым бағасы төмендейтін жүздеген өсіп келе жатқан, сондай-ақ жүздеген түсетін акция болады. 2009 жылдан бері биржаларда көптеген бағалы қағаздардың өсуіне қолайлы жағдайлар жасалды. Бірақ бұл бір уақытта акцияларды сатып алғанда және ұстап қалғанда үлкен шығынға әкелген көптеген жағдайдың болғанын жоққа шығармайды. Өсу мысалдары ретінде біз қор нарығындағы инвестициялардың мүмкіндіктерін көрсетуге тырыстық. Бірақ мұндай нәтижелерге кепілдік беру мүмкін емес.

Жылжымайтын мүлік пен бағалы қағаздарға инвестиция салудың артықшылықтары мен кемшіліктері

Пәтердің артықшылықтары

●     Баспана мәселесін шешеді;

●     Жалға беріп, табыс табуға болады;

●     Мұраға қалдыруға болады;

●     Кейде бизнеске қажет етіп жабдықтауға болады;

●     Салыстырмалы түрде баға тұрақтылығы. Құны өсуі мүмкін;

●     Кейбір елдер меншік иелеріне жеңілдіктер береді.

Пәтердің кемшіліктері

●     Жөндеу, сақтандыру, коммуналдық қызметтер, салықтар және т.б. Егер пәтер әлі толығымен сатып алынбаған болса, ипотеканың үлкен төлемдері;

●     Сатып алу/сату ұзақ әрі қиын

●     Өрт/су тасқыны/басқа да форс-мажорлар қаупі бар.

●     Құны төмендеуі мүмкін.

Қор нарығының артықшылықтары

●     Жоғары пайда әлеуеті;

●     Индекстер мен көптеген ұзақ мерзімді акциялардың тұрақты өсуі;

●     Табыс табудың мыңдаған құралы мен стратегиясы.

●     Пассивті «сатып алу және ұстау» тәсілі + дивидендтер мен купондар бар.

●     Акциялардың көбін бірден сатып алуға/сатуға болады

●     Аз ақшадан бастап, үнемі инвестициялап отыруға болады.

Қор нарығының кемшіліктері

●     Тәуекелі көп: нарықтық, валюталық, геосаяси, пайыздық тәуекелдер және басқалар.

●     Белсенді трейдинг жасау үшін көп ақпарат біліп, жасай алу қажет. Қиын және көп уақытты қажет.

●     Егер сауда белсенді және мәмілелер көп шығынға ұшыраса, күйзеліс және эмоционалды шаршау.

●     Комиссиялар мен салықтар.

●     Алаяқтыққа тап болу қаупі бар.

Қорытынды

Әрине, пәтердің иесі болу көптеген себепке байланысты тиімді болуы мүмкін. Біздің менталитеттегі адам үшін бұл «тыныш» тәсіл. Оған қоса, жалға беру арқылы тұрақты ақша келіп түседі. 15 жылда тамаша ешқандай шығынсыз Алматыда тағы бір пәтерді жалға беріп, табыс табуға болады. Алайда, көріп отырғанымыздай, уақыт өте келе жылжымайтын мүлікті сатып алуға көмектесетін баламалы инвестициялық құралдарды да қарастырған жөн.

Екінші жағынан, бұрынғы нарықтық нәтижелер болашақта кіріс әуелетініне кепілдік бермейтінін ұмытпаған жөн. 2009 жылдан бері биржаларда ерекше жағдайлар қалыптасты. АҚШ Федеративтік резерв бастаған әлемдік орталық банктер базалық мөлшерлемелерді 0%-ға дейін азайтып, экономикаға жүздеген миллиард доллар құйды. Батыс елдерінің азаматтары COVID-19 пандемиясы кезінде тіпті тегін «тікұшақ» ақша алды. Бұл ретте карантин онлайн-инвестицияларды дамыту үшін ынталандыру болды. Мұның бәрі акциялар құнының өсуіне ықпал етті.

Бірақ бұл жағдай алдағы уақытта қайталайды деген сөз емес. Қор нарығында дағдарыс кезеңдері болып отырады, ондай кезде барлығы ондаған пайызға төмендейді, ал кейбір ірі компаниялар тіпті банкроттыққа ұшырайды. Сонымен бірге, егер инвестицияларды бөлудің орнына жеке акцияларды таңдасаңыз, қашанда компанияны таңдауда қателесіп, капиталды жоғалту қаупі бар.

Жоғары кірістілік пен жоғалту қаупі қашанда бір-бірімен байланысты. Әр инвестор құралдарды таңдауға жеке жауап береді. Ақшаны сенімгерлік басқаруға беруге қатысты шешімді де инвестордың жеке өзі қабылдайды. Инвестицияларды кәсіби қаржы менеджерлері басқарған кезде де шығындар болуы мүмкін екенін түсіну керек. Бұл мақалада инвестициялық ұсынымдар жоқ, бұл тек тарихи деректерге шолу болып табылады.

---

Freedom Finance Global PLC (Компания, https://www.ffin.global/) Казахстан Қазақстан Республикасының «Астана» халықаралық қаржы орталығында (AIFC) бағалы қағаздар нарығында брокерлік (агенттік) қызметтер көрсетеді. Компания 2020 жылғы 20 мамырдан бастап: (a) принципал және агент ретінде инвестициялық қызметті; (b) инвестицияларды басқаруды; (c) инвестициялық консультация беруді; (d) инвестициялық мәмілелерді ұйымдастыруды жүзеге асырады. АХҚО қаржылық қызметтерді реттеу комитетінің лицензиясы: AFSA-A-LA-2020-0019.

Материалдар тек ақпараттық мақсатта ұсынылады және жеке инвестициялық ұсыным немесе әртүрлі компаниялардың бағалы қағаздарына инвестициялау ұсынысы болып табылмайды. Өткен нәтижелер болашақ нәтижелердің сенімді көрсеткіші болып табылмайды. Бағалы қағаздарға және басқа қаржы құралдарына иелік ету қашанда тәуекелдермен байланысты және Клиент бағалы қағаздарды сатып алуға және сатуға байланысты тәуекелдерді бағалағаны үшін жеке өзі жауап береді. Толығырақ ақпарат Компанияның https://ffin.global/ сайтында орналастырылған Бағалы қағаздар нарығында операцияларды жүзеге асыруға байланысты тәуекелдер туралы декларацияда (Бағалы қағаздар нарығында брокерлік (агенттік) қызметтер көрсету регламентіне 4-қосымша) қамтылады.